مدیریت پیمان Management Contracting قراردادی است که کارفرما یک شرکت یا شخصی که دارای علم ساخت وساز باشد را به عنوان مدیر پیمان انتخاب می کند تا یک پروژه ساختمانی را مدیریت کند.
دراین قراردادها کارفرما نقش سرمایه گذار و مدیر پیمان نقش مدیریت پروژه و نایب کارفرما می باشد و اصولا فردی که به عنوان مدیر پیمان انتخاب می شود باید در زمینه ساخت و ساز تجربه لازم و کافی را داشته باشد.
مدیریت پیمان به طور ساده عبارت است از مدیریت فنی، اجرایی، مالی و اداری جهت انجام پروژه مورد نظر که کارفرما فقط هزینه ها را پرداخت می کند و مدیر پیمان کلیه فعالیت ها را مدیریت می کند.
مدیریت پیمان
مدیریت پیمان نقطه مقابل مشارکت در ساخت است. به این معنی که در مفهوم مدیریت پیمان؛ کارفرما توان پرداخت هزینه های ساخت را دارد اما در پروژه های مشارکت، پیمانکار به اندازه هزینه هایی که پرداخت کرده، صاحب بخشی از پروژه است.
اهمیت وجود مشاور در پروژه‌های مدیریت پیمان
کارفرما نیاز به شخصی که دارد که با سواد قانونی، وی را از خطرات، ادعاها و ضررهایی احتمالی در آینده باخبر کند. این شخص کسی نیست جز مشاور! کارفرما برای تهیه یک قرارداد کامل که از لحاظ حقوقی، فنی و قراردادی بی عیب و نقص باشد، به وجود مشاور نیاز دارد. تهیه این قرارداد نیازمند سازوکاری است که بتواند روابط بین طرفین قرارداد را تعیین و تنظیم کرده و ریسک آن را بین طرفین قرارداد تقسیم کند. این سازوکار توسط شخصی به نام مشاور ارائه می شود. به همین دلیل وجود مشاور در پروژه های مدیریت پیمان ضرورت دارد.
پرداخت حق الزحمه مدیر پیمان به صورت تدریجی و همزمان و متناسب با هزینه اجرای پروژه خواهد بود که منافع قابل توجهی برای کارفرما به همراه خواهد داشت. همچنین تنها هدف پیمانکار جلب رضایت کارفرما و حفظ منافع آن است ، بنابراین تمایلات سودجویانه پیمانکاری ندارد.
از آنجا که کاهش زمان اجرای پروژه به صورت مستقیم در جهت منافع مدیر پیمان می باشد،تلاش گسترده و مضاعفی در جهت جلوگیری از اتلاف وقت در اجرای فعالیت ها خواهد داشت که به اتمام پروژه در کوتاه ترین زمان ممکن و اجرای با کیفیت پروژه منجر خواهد شد.
کار مدیریت پروژه از دوش کارفرما برداشته شده ، مسائل فنی ، ایمنی ، ارتباط با همسایگان ، پیمانکاران جزء، اجرای دقیق نقشه و ... به عهده تیم مدیریت پیمان است. بنابراین مسئولیت های کارفرما بسیار کاهش میابد.
کارفرما به طور مستقیم با مدیر پیمان در تماس خواهد بود و دیگر نیازی ندارد که با تک تک پیمانکارها در ارتباط باشد. این امر در بهینه سازی زمان و هزینه های پروژه کمک شایانی می کند.
مدیر پیمان با به اشتراک گذاشتن تجربیات و مهارت های اجرایی و عملیاتی خود با تیم طراحی باعث می شود که یک طرح فوق العاده و منحصر به فرد برای پروژه ساختمانی ایجاد شود.
ازآنجایی که در این روش عملیات اجرایی به بخش های متعددی تقسیم بندی می شوند، پیمانکار سعی می کند که کارها را به موقع و درست تحویل دهد تا بتواند کارهای بیشتری را در دست بگیرد.
پروژه های ساختمانی یکی از دشوارترین پروژه ها محسوب می شود. به دلیل اینکه پروژه های ساختمانی شامل مواردی از قبیل پیچیدگی های فنی و اجرایی، تنوع تخصص های مورد نیاز، لزوم هماهنگی بین طراحی در مراحل معماری، سازه و تاسیسات و شرایط اجرایی، حجم بسیار زیاد فعالیت ها و تعدد افراد، سازمان ها و صنایع درگیر در پروژه می باشد. این پروژه های ساختمانی با توجه به محدودیت های منابع، قوانین سخت گیرانه آیین نامه ها و زمان بندی فشرده اجرای پروژه ها دشوارتر هم می شوند. تنها راه حل برای این پروژه های عمرانی، مدیریت پیمان است. مدیریت پیمان راهکاری کارآمد است که تمامی این دشواری ها را پوشش می دهد و سالهاست که در صنعت ساختمان سازی کاربرد دارد.
و همینطور این قرارداد مناسب پروژه هایی می باشد که کارفرما توان پرداخت هزینه های پروژه را داشته باشد. این قرارداد به نفع هر دو طرف و بسیار به صرفه است. به دلیل اینکه کارفرما هزینه بالاسری به مدیر پیمان پرداخت نمی کند و فقط هزینه مدیریت پروژه، نیروی انسانی، ابزارآلات و تجهیزات را پرداخت می کند. از سوی دیگر مدیر پیمان هم هزینه ای برای اجرای پروژه پرداخت نمی کند.
سرعت و کیفیت ساخت پروژه در این روش بسیار بالا می باشد.
مدیریت پیمان باید قدرت تصمیم گیری بالا و قاطعیت داشته باشد.
تجربیات و مهارت مدیریت پیمان در اجرای پروژه می تواند منجر به کاهش هزینه ها و اجرایی شدن هر چه بهتر طرح های پروژه گردد و ارزش پروژه را افزایش دهد. داشتن تجربه یکی از ویژگی هایی است که باعث می شود پیمانکار تسلط کافی بر روی پروژه داشته باشد در نتیجه پروژه با کیفیت و سرعت بالاتری پیش برود.
وجود یک مدیر پیمان با مهارت بالای مدیریتی می تواند هماهنگی مناسبی بین عوامل پروژه ایجاد کند و مشکلات اجرای عملیات پروژه را به حداقل برساند.
مدیریت پیمان باید نقاط ضعف کار را پیدا کند و با همکاری کارفرما برنامه ریزی های مناسب جهت حل مشکل را انجام دهد و بتواند رضایت کارفرما را جهت حفظ منافع وی در انجام کار، کسب کند.
در فرایند اجرای پروژه های بزرگ و طرح های عمرانی وجود یک مدیر پیمان می تواند از حجم بالای کار که متوجه کارفرما می باشد کاهش دهد و نیازهای پروژه را برای کارفرما شفاف و روشن سازد.
بین کارفرما و مدیر پیمان در اجرای پروژه باید هماهنگی و یکپارچگی وجود داشته باشد. مدیر پیمان از اختیارات خود تخطی ننماید و از موقعیت خود در پروژه سوءاستفاده نکند بلکه باید در حوزه مدیریتی که برای وی در قرارداد مشخص شده در جهت اجرای بهتر پروژه استفاده نماید.
مدیریت پیمان باید روحیه رهبری بالایی داشته باشد تا بتواند سیر کثیری از افرادی که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم با پیمانکاری ساختمان در ارتباط اند را در مسیر درست هدایت کند.
در امر پروژه های عمرانی پیمانکاری ساختمان و یا هر نوع پیمانکاری دیگری که در آیین نامه راهبردی آمده است مشکلات و موانع بسیاری رخ می دهد. این ماهیت اساسی شرکت های پیمانکاری است و ایجاد تاخیر در یک بخش از پروژه به کل زنجیره آسیب می رساند و هماهنگی بین بخش ها را از بین می برد. مدیریت پیمان باید خلاقیت داشته باشد تا بتواند در سریع ترین زمان ممکن اختلالات و مشکلات پیش آمده را حل و فصل نماید.
توجه ویژه به جزییات امور و دارا بودن دقت
مهارت های تفکر انتقادی و توانایی تحقیق و درک پیامدهای حقوقی و مالی
درک عمیق از قراردادها، حاکمیت قراردادها، زبان قراردادها و چرخه کاری قراردادها
ارتباطات موثر، فن مذاکره و مهارت های بین فردی
ارائه مشاوره در انعقاد قراردادها
ارائه مشاوره در مورد اینکه آیا طرح پروژه، امکان و قابلیت ساخت را دارد.
ارائه مشاوره در مورد مصوبات قانونی
نوشتن، ارزیابی، مذاکره و اجرای قراردادهای گوناگون
برنامه ریزی و کنترل هزینه ها
تهیه یک برنامه برای عملیات ساخت و ساز و تعریف روش های اجرای عملیات پروژه
رضایت به قراردادهای فرعی توسط پیمانکارهای کار
ترتیب اسکان سایت ( محل پروژه ) و امکانات رفاهی
ترتیب کار برای فعالیت های خاص پروژه
حفظ مکاتبات و اسناد مربوط به قراردادها
ابلاغ و ارائه اطلاعات به ذینفعان در مورد قراردادها
جمع آوری اطلاعات، کتابچه راهنمای مالک ساختمان، کتابچه کاربر ساختمان، کتابچه راهنمای پروژه، پرونده
سلامتی وایمنی، اطلاعات مربوط به قبل از ساخت و ساز، برنامه مدیریت پسماند سایت و طرح مرحله ساخت
نظارت بر شاخص های کلیدی عملکرد
ریاست جلسات توسعه پروژه و تهیه گزارش های پیشرفت برای کارفرما
مشخص کردن شیوه های به اجرا درآوردن پروژه
مشخص کردن چارت سازمانی
انتخاب و استخدام نیروها و اکیپ های اجرایی
انجام امور مربوط به بیمه کردن و سلامت کارگران
کلیه هماهنگی ها و برنامه ریزی ها
میتوانید برای دانلود نمونه قرارداد مدیریت پیمان که تیم آرکا این قرار داد را به دو صورت pdf و word برای شما آماده کرده اند روی لینک های زیر کلیک کنید. هم چنین میتوانید برای مطالعه جزییات قرارداد مدیریت پیمان و کسب اطلاعات بیشتر به لین مربوطه مراجعه کنید.
شرکت پیمانکار برای اینکه بتواند پروژه را در زمان مناسب و با کیفیت عالی تحویل دهد، باید بخش های مختلف آن را به دست پیمانکارهای کاربلد بسپارد.
پیمانکار ساختمان جزء یا پیمانکار دست دوم به پیمانکارانی گفته می شود که از طرف پیمانکار اصلی استخدام می شوند. این پیمانکاران از طرف کارفرما منصوب نمی شوند. به همین دلیل به آنها “دست دوم” گفته شده، چون به طور مستقیم از سوی کارفرما انتخاب نشده اند.
پیمانکار ساختمان جزء می تواند حقیقی یا حقوقی باشد. مثلا برقکار، نقاش و بنا شخص حقیقی و شرکت های درب و پنجره سازی، ایزوگام، آسانسور یا پله برقی اشخاص حقوقی محسوب می شوند.
قراردادی که بین پیمانکار اصلی با پیمانکار دست دوم منعقد می شود، می تواند شفاهی باشد و لزومی برای کتبی بودن آن وجود ندارد.
درصد مدیریت پیمان به موارد زیادی بستگی دارد که قابل توافق و تفاهم است. در صورتی که می خواهید پروژه خود را به یک شرکت ساختمانی با کیفیت واگذار کنید، باید شرح کاملی از خواسته های خود را مشخص نمایید. با مشخص شدن نوع اجرا و اینکه مدیریت پیمان چه اختیاراتی در اجرای پروژه بر عهده دارد، درصد مدیریت پیمان متفاوت می باشد.
نوع سازه نیز در تعیین درصد مدیریت پیمان تاثیرگذار است. سازه های فلزی با درصد مدیریت پیمان کمتر و سازه های بتنی با درصد مدیریت پیمان بیشتری تعیین می شوند.
نوع نمای ساختمان در اینکه نمای ساختمان ساده باشد یا نمایی با پیچ و خم های زیاد بر روی درصد مدیریت تاثیرگذار است. به دلیل اینکه زمان اجرای پروژه را تغییر می دهد. بدین معنا که اگر پروژه شما زمان بیشتری را لازم داشته باشد درصد مدیریت پیمان هم بیشتر می شود.
در مورد هزینه ها برعکس می باشد. در صورتی که هزینه های پروژه خیلی بالا باشد، درصد مدیریت پیمان کم می شود. اگر هزینه های پروژه در مقایسه با پروژه های مشابه، متوسط رو به پایین باشد، درصد مدیریت پیمان افزایش می یابد.
برقراری تعادل در اجرای پروژه های ساختمانی به روش مدیریت پیمان برای کارفرما به صرفه ترخواهد بود. زیرا مدیریت پیمان تمام مسئولیت ها را در قبال دریافت درصدی از هزینه های اجرایی پروژه بر عهده می گیرد.
پیمانکار جزء، شخص حقیقی یا حقوقی است که تخصص در انجام کارهای اجرایی دارد و پیمانکار برای اجرای بخشی از عملیات موضوع پیمان، با او قرارداد می بندد.
شرکت پیمانکار ساختمانی اصلی برای اینکه بتواند پروژه را با کیفیتی که به کارفرما قول داده و در زمانی که تعهد کرده است پروژه را به کارفرما تحویل دهد ناگزیر است پروژه را به بخش های مختلف تقسیم کند و هر بخش آن را به یک پیمانکار دیگر بسپارد. به پیمانکارانی که از طرف پیمانکار اصلی منصوب می شوند و نه از طرف کارفرما پیمانکار ساختمان جز یا دست دوم می گویند. علت آن هم قرارداد نبستن آنها با کارفرما بطور مستقیم می باشد.
پیمانکاری ساختمانی جز می تواند هم شخص حقیقی باشد و هم حقوقی از این نظر که مثلا بنا، نقاش، برقکار و… شخص حقیقی و شرکت آسانسوری یا پله برقی متولی نصب در پروژه شخص حقوقی است.
قرارداد بین پیمانکار ساختمانی اصلی با پیمانکاران جز لزوما مکتوب نیست و می تواند شفاهی نیز باشد بنابراین پرداخت ها نیز در یک قالب نیست و می تواند گاهی به صورت پرداخت وجه نقد؛ کارت به کارت، چک و سایر روش های پرداختی باشد.
پیمانکاران جز لزوما در محیط کارگاهی نیستند مثلا پیمانکار دست دومی که متولی نصب آسانسور در پروژه شماست در کارگاه خود مراحل ساخت آسانسور را طی می کند و فقط برای نصب به محل پروژه می آید.
طبق ماده 24 شرایط عمومی پیمان اگر در قرارداد بین کارفرما و پیمانکاری ساختمان اصلی درج شده باشد که باید پیمانکاران دست دوم نیز به تایید کارفرما برسند باید پیمانکار اصلی تاییدیه پیمانکاران جز را از کارفرما دریافت کند.
از آنجا که کارفرما با پیمانکار اصلی قرار داد بسته است بنابراین تمام مسئولیت پروژه بر عهده پیمانکار اصلی است و نه پیمانکار دست دوم.
اگر بین پیمانکار اصلی و پیمانکار جز اختلافی صورت گیرد در صورت لزوم کارفرما می تواند جهت حل اختلاف مداخلات لازم را انجام دهد.
اگر پیمانکار جز کار خود را طبق قراردادی که با پیمانکار اصلی بسته است انجام دهد و مورد تایید مهندسین مشاور قرار گیرد ولی پیمانکار اصلی از پرداخت وجه امتنا کند کارفرما می تواند در حضور نماینده پیمانکاری ساختمان اصلی اقدامات لازم را انجام دهد و به شکایت پیمانکار ساختمانی دست دوم رسیدگی نماید. کارفرما با تایید مهندس مشاور می تواند وجه پیمانکار ساختمانی دست دوم را از محل مطالبات پیمانکار اصلی پرداخت نماید.
پیمانکار، شخص حقیقی یا حقوقی و یک طرف امضاکننده قرارداد مدیریت پیمان است که اجرای موضوع پیمان را بر اساس اسناد و مدارک پیمان بر عهده گرفته است. نمایندگان و جانشین‌های قانونی پیمانکارنیز در حکم پیمانکار هستند. پیمانکار می تواند یک شرکت خصوصی باشد که تحت یک برند با شما قرارداد می بندد.
کارفرما، شخص حقوقی است که طرف دیگر امضاکننده‌ی قرارداد مدیریت پیمان است و عملیات موضوع پیمان را بر اساس اسناد و مدارک پیمان به پیمانکار واگذار کرده است. نمایندگان و جانشین‌های قانونی کارفرما در حکم کارفرما هستند.
مدیر پیمان، شخص حقوقی است که به منظور مدیریت اجرای کار در چارچوب اختیارات تعیین شده در اسناد و مدارک تنظیم قرارداد مدیریت پیمان، از سوی کارفرما به پیمانکار معرفی می‌شود.
سفت کاری:
هزینه سفت کاری یک ساختمان شامل خاکبرداری، فونداسیون، اسکلت(بتنی-فلزی)، دیوار چینی
نازک کاری:
کلیه فعالیت هایی که پس از فرآیند دیوار چینی انجام می شود را شامل می شود.
تاسیسات برقی:
این بخش شامل لوله گذاری و داکت تا نصب کامل کلید پریزها می شود.
تاسیسات مکانیکی:
این قسمت نیز شامل لوله کشی های تاسیسات آب گرم و سرد و سیستم گرمایش و سرمایش و آسانسور شروع و تا نصب سرویس های بهداشتی ادامه می یابد.
هزینه های جانبی:
این هزینه ها شامل جواز و عوارض ساخت و سایر هزینه های مرتبط با شهرداری ها، هزینه های مربوط به نظام مهندسی شامل تهیع نظارت اجرا و نقشه برداری، بیمه اجباری کارگران، هزینه های مربوط به اداره ثبت اسناد، هزینه های مربوط به اداره دارایی و مالیات، هزینه های بنگاه های معاملات ملکی، هزینه آزمایشات: خاک، جوش، بتن، هزینه های پسماند و نوسازی، هزینه های انشعابات و نیرو رسانی شامل: آب ، برق، گاز، تلفن و هرینه های شامل تاییدیه آتش نشانی می شود.
اگر سوالات شما در این بخش نیست میتوانید از طریق فرم زیر سوالات خود را بپرسید یا با ما تماس بگیرید.
ساخت و ساز نیز به مانند هر عملیاتی ضوابط خود را دارد. پیش از شروع ساخت اخذ جوازهای مربوطه می تواند به راحتی به پیمانکار سپرده شود اما در غیراینصورت، اگر صاحب ملک آشنایی قبلی با پروسه ساخت نداشته باشد درگیر روندی زمانبر خواهد شد که بعلاوه برای حرکت صحیح در این روند نیاز به کسب اطلاعات زیادی خواهد داشت. درحالیکه پیمانکار به واسطه شغل خود این پروسه را بارها انجام داده و به سادگی با توجه به تجارب قبلی خود می تواند جوازهای مربوطه را اخذ نموده و پروژه را در زمان تعیین شده آغاز کند.
با شروع پروسه ساخت و ساز تامین نیروهای خبره، کار ساده ای نیست. هر پیمانکار نیروهای خود را داشته و به ضوابط کار کردن با هریک از آنها آشناست. بعلاوه اینکه حضور پیمانکار در تامین بسیاری از متریال ها نیز می تواند مفید باشد چرا که آنها تولیدکنندگان و عرضه کنندگان اصلی را می شناسند و در این حالت بخشی از هزینه ها که می بایست صرف واسطه ها شود، حذف می گردد.
البته که شرح وظایف دقیق وابسته به متن قرارداد میان صاحب ملک و پیمانکار می باشد ولی به صورت کلی برپایی کارگاه ساختمانی، زمانبندی پروژه، تامین متریال ها و مصالح، استخدام پیمانکاران جزء، نظارت بر اجرای عملیات توسط پیمانکاران جزء و تسویه حساب با پیمانکاران جزء و حسابرسی هزینه های انجام شده برای پروژه از وظایف پیمانکار طبق قرارداد مدیریت پیمان می باشد.
خدمات مدیریت پیمانکاری ساختمان می تواند به صورت زیر باشد .
۱- پیگیری فرایندهای اداری اخذ جواز ، نظام مهندسی ، بیمه ، انشعابات ، آزمایشگاه
۱- بررسی نقشه ها و برآورد هزینه مالی ساخت پروژه
۲- تنظیم قرارداد با پیمانکاران جز ، تهیه صورت وضعیت کار به تفکیک پیمانکار
۳- تهیه صورت وضعیت مالی پروژه به صورت دوره ای و ارائه آن به کارفرما
۴- تدارکات و پیگیری خرید مصالح ، حمل و نقل ان به کارگاه
۵- تنظیم فرآیندهای توالی اجرا ، برنامه ریزی و کنترل پروژه کارگاه
۶- مدیریت مالی و به روز نمودن حسابهای طرف قرارداد پروژه همانند پیمانکاران ، فروشندگان مصالح و سازمانها و ادارات
۷- مدیریت اجرایی پروژه طبق برنامه زمانبندی و به روز نمودن دوره ای آن
۸- مدیریت ایمنی کارگاه و تنظیم روابط با همسایگان و سازمانها ، پایش مداوم کارگاه ، مدیریت بهداشت و جمع آوری نخاله ها از مسیرهای عمومی
۹- مدیریت کنترل کیفی و نظارت بر حسن اجرای فعالیتهای ساختمانی منطبق بر استانداردهای موجود
۱۰- مستند سازی و تهیه دفترچه مشخصات فنی جهت صدور شناسنامه فنی ملک
۱- پیمان مدیریت درصدی : در این حالت درصدی از هزینه های ساخت پروژه به تیم مدیریت پیمان تعلق می گیرد .
۲- پیمان مدیریت مقطوع : در این حالت مبلغی مقطوع بابت مدیریت ساخت پروژه ، توافق می گردد . در این حالت لازم است جهت هزینه ها سقف قراردادی منظور گردد .
۳- پیمان با سقف قیمت : در این حالت در صورتی که تیم مدیریت پیمان بتواند تا سقف هزینه پروژه مشخصی پروژه را به اتمام برساند ، درصد اول و برای بالاتر از آن درصد دومی تعیین می گردد . درصدها طوری تعیین می شود که نفع پیمانکار در رعایت سقف هزینه باشد .
قرارداد مدیریت پیمان مانند سایر قرار داد هایی که بین شخصیت های حقیقی یا حقوقی تنظیم می شود دارای ضمانت نامه اجرایی می باشد. مدیریت پیمان که بین کارفرما و پیمانکار ساختمان تنظیم می شود دارای ضمانت نامه های اجرایی به منظور عمل به تعهدات و الزامات است که در شرایط عمومی و خصوصی در قرار داد پیمان درج شده اند. تا در صورت نقض تعهدات یکی از طرفین، طرف دیگر بتواند اقدامات قضایی و کیفری مطابق با شرایط مندرج در پیمان اعم از خصوصی و عمومی را انجام دهد.
جدول مدیریت زمانی به پیشنهاد شرکت پیمانکاری ساختمان و تایید کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان گنجانده می شود. جدول زمانی ریز زمان بندی اجرای قسمت های مختلف پروژه اعم از کلی و جزیی را نشان می دهد.
با ما در تماس باشید
شما میتوانید برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت پاسخ سوالات خود با کارشناسان ما تماس حاصل نمایید و از مشاوره رایگان ما استفاده کنید.
برای ثبت سفارش و هر گونه انتقاد و پیشنهاد لطفا فرم مقابل را پر نمایید. و در شبکه های اجتماعی مار ار دنبال کنید.