26 قانون طلایی در عقد قرارداد مشارکت در ساخت

قوانین قرارداد مشارکت در ساخت

مقدمه

باید بدانید که در قراردادهای مشارکت در ساخت نکات و قوانین بسیار ظریفی وجود دارد که دانستن همه آنها لازم و ضروری می باشد. و هر قرارداد شرایط و قوانین خاص خود را می طلبد.

آگاهی از کلیت قوانین قرارداد مشارکت در ساخت به شما کمک  زیادی می کند تا در عقد این قراردادها از ضرر و زیان احتمالی خود ممانعت به عمل آورید.

هر چقدر بیشتر در این زمینه مطالعه کنید و اطلاعات بیشتری کسب نمایید، ریسک مالی خود را کاهش می دهید. برای نائل شدن به این منظور 26 تا از طلایی ترین نکات و قوانین را برای شما بازگو می کنیم، باشد که در این امر یاری گر شما باشیم.  

 
در ابتدا باید بدانید قرارداد مشارکت در ساخت چه ماهیتی دارد

ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت، مطابق با ماده 10 قانون مدنی است که در صورت تبعیت از قواعد شرعی و قانونی، یک قرارداد مشارکت مدنی لازم الاجرا می باشد. طرف های قرارداد ملزم به رعایت تعهدات خود بر طبق قرارداد می باشند.

قرارداد مشارکت در ساخت از نوع لازم است یا جایز  

قرارداد مشارکت در ساخت از نوع قرارداد لازم می باشد. قرارداد لازم، نوعی از قراردادی است که هیچ کدام از طرفین بدون توافق با طرف دیگر حق خروج از آن را ندارد، مگر اینکه در متن قرارداد چنین حق فسخی به طرفین داده شده باشد.  

تعهدات هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت  

 تعهد سازنده در قبال مالک  
  • پرداخت هزینه های ساخت و ساز از جمله هزینه های اداری.
  •  پرداخت اجاره بها به مالک تا زمان تکمیل ساختمان که به صورت بلاعوض می باشد. 
  •  تحویل ساختمان تکمیل شده در زمان مقرر.  
  •  پایبندی به معیارها و استانداردهای ساخت و ساز.
  •  پیشبرد عملیات ساخت و ساز طبق قرارداد.
  • ارائه گزارش رسمی از پیشرفت کارها به صورت دوره ای به مالک یا کارفرما.
  • اخذ پایان کار.
  •  پرداخت هر گونه جریمه به شهرداری، کمیسیون ماده 100، فضای سبز ، نظام مهندسی، سازمان پارکها و … بر عهده سازنده می باشد مگر آنکه طور دیگری توافق شده باشد.    
 تعهد مالک در قبال سازنده

مالک موظف است ملک را به سازنده تحویل دهد. در صورت امتناع، سازنده می تواند از طریق دادگاه وی را ملزم کند. همینطور می توان در قرارداد مبلغی را به عنوان وجه التزام تعیین کرد.

قوانین قرارداد مشارکت در ساخت

1 – توانایی مالی و فنی سازنده  

تحقیق و بررسی صحت مدارکی که توسط سازنده ارائه می شود و همینطور اطمینان از توانایی مالی، فنی، کارهای پیشین، تجربه و پیشینه سازنده بسیار حائز اهمیت می باشد و از مهمترین اقداماتی است که باید توسط مالک صورت بگیرد. بنابراین در انتخاب سازنده دقت کافی مبذول دارید.   

2 – ثبت قرارداد در مکانی معتبر  

قرارداد را در مکانی که معتبر  باشد مانند دفاتر اسناد رسمی، دفتر وکیل و یا بنگاه مشاور املاک تنظیم کنید و به ثبت و امضا برسانید.

موضوع قرارداد به طور دقیق ذکر گردد.

یک مشاور متبحر انتخاب کنید و در جلسات همراه او شرکت کنید.

قرارداد به صورت یک طرفه یعنی فقط به توسط مالک یا سازنده تنظیم نشود.

در صورتی که تعداد مالکین یا سازنده ها بیش از یک نفر باشد، باید همه طرفین متعهد به حسن انجام کار باشند. 

3 – برآورد کردن آورده های طرفین  

آورده های هر دو طرف باید کاملا مشخص گردد.

مالک: آورده مالک معمولا ملک کلنگی یا زمین می باشد. ارزش ملک یا زمین باید به صورت دقیق برآورد شود. در صورتی که زمین یا ملک کلنگی امتیاز های خاصی مانند کنتور برق، آب، چاه و … داردکه قابل انتقال به ملک نوساز هستند حتما باید در قرارداد قید شوند.

سازنده: آورده های سازنده پرداخت هزینه های اجرای عملیات ساختمانی می باشد که باید با جزئیات دقیق و تماما در قرارداد قید شوند. هزینه هایی مانند جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، صدور پروانه، بیمه کارکنان، صورت مجلس تفکیکی، تقسیم نامه واحدها، صدور سند مالکیت، خرید تراکم، مازاد تراکم و … وجود دارند. باید مشخص گردند که سازنده پرداخت همه این هزینه ها را تقبل می کند یا مالک هم در پرداخت درصدی از آنها شریک می شود. همه این موارد باید به وضوح در قرارداد ذکر شوند.   

4 –  مشخص کردن بدهی های پرداخته نشده مربوط به ملک

معمولا  برای هر ملکی بدهی هایی وجود دارد که پرداخت نشده است از قبیل عوارض شهرداری، مالیات های اجاره، پلاک ثبتی و… که باید در قرارداد تعیین تکلیف شوند و این بدهی ها بر عهده مالک می باشند. مالک بعد از پرداخت کلیه بدهی ها اعم از آب، برق، گاز، تلفن، عوارض شهرداری و … از سازنده رسید کتبی دریافت کند و سپس ملک را تحویل او بدهد.  

5 – تعیین زمانبندی عملیات پروژه  

از دیگر قوانین قرارداد مشارکت در ساخت زمان است . زمان شروع، اجرا و اتمام عملیات پروژه باید در متن قرارداد با ذکر دقیق تاریخ قید گردد و از ذکر حدودی آن خودداری کنید. به طورمعمول اجرای هر پروژه به مراحل مختلفی تقسیم بندی می شود که هر کدام زمانبندی خاص خودش را دارد. در صورت تاخیر در اجرای هر مرحله باید جریمه یا ضمانت اجرایی تعیین شود.  

6 – برآورد هزینه های اجرای عملیات

این هزینه ها می توانند هزینه های مهندسی، طراحی نقشه، تامین مصالح ساختمانی، معماری، بنایی، کارگری، حوادث غیرمترقبه، بیمه کارگران، بیمه ساختمانهای مجاور و … باشند که از تعهدات مربوط به سازنده به شمار می آیند و باید در متن قرارداد ذکر گردند.

7 – تعیین مشخصات مصالح و سازه های به کار رفته در ساختمان

در این نوع قراردادها باید نام، مدل، کشور سازنده، رنگ، جنس، تعداد و … مصالح و سازه ها در ساختمان از قبیل سیستم های سرمایشی و گرمایشی، کابینت ها، مصالح، آسانسور، شیرآلات، پارکت، سرامیک و …  مشخص گردند.

8 – انتخاب داور مرضی الطرفین

لازم است داوری تعیین شود که مورد تایید طرفین قرارداد است. نام داور و حیطه اختیارات او باید در قرارداد ذکر شود تا در صورت لزوم مسئله را حل کند. طرفین قرارداد می توانند داور را قبل یا بعد از پیدایش اختلاف مشخص کنند. مدت زمان و طریقه ای که داور باید نظرش را به طرفین اعلام کند هم باید در قرارداد قید شود.

9 – جریمه های خلاف در ساخت و ساز  

از دیگر قوانین قرارداد مشارکت در ساخت که بسیار مهم است پرداخت و جریمه های ساخت و ساز است . در صورت امکان خلاف در ساخت وساز یعنی خلاف متعارفی که باعث سود طرفین می شود. مبلغ جریمه و سود حاصل از آن را پیش بینی و سهم هر یک از طرفین در پرداخت جریمه را در قرارداد قید کنید.

10 – تعیین کارشناس فنی

وجود یک کارشناس فنی در این قراردادها بسیار کارساز می باشد. کارشناس فنی می تواند خیلی از مسائل و اختلافات را بدون مراجعه به داور یا دادگستری برای شما حل و فصل کند.

11 – حق پیش فروش

 صلاح است که تا پایان پروژه حق پیش فروش را از سازنده سلب کنید. در صورت تخطی سازنده از این امر مالک می تواند قرارداد را فسخ  و یا طلب خسارت کند.

12 – حق گرفتن وام

بهتر است به عنوان مالک چنین اجازه ای به سازنده ندهید و در این مورد دقت لازم را داشته باشید. زیرا سند مالک در رهن بانک می باشد و در صورتی که سازنده به تعهدات خود در پرداخت وام عمل نکند، ملک شما از سوی بانک مصادره خواهد شد.

13 – متمم قرارداد مشارکت در ساخت

بسیار پیش آمده است که موارد غیرقابل پیش بینی در جریان عملیات ساخت وساز به وقوع پیوسته که در قرارداد ذکر نگردیده است. در این مواقع طرفین قرارداد می توانند از متمم قرارداد مشارکت در ساخت برای بررسی و تجدید نظر در توافق های به عمل آمده قبلی استفاده کنند.

14 – تعیین عرف مشارکت در ساخت

سهم الشرکه به تعیین سهم طرفین در قرارداد گفته می شود. عرف مشارکت در ساخت بسته به میزان درصد مشارکت و آورده طرفین، نوع سند، نوع ساخت و  محل ساخت پروژه به عنوان مثال استان، کلان شهر و شهرستان متفاوت می باشد. بهتر است ارزش ملک توسط کارشناسان رسمی تعیین شود. سهم الشرکه باید به صورت درصدی از کل پروژه مشخص گردد. پیش بینی های لازم برای سهم الشرکه انجام گیرد در صورتی که سازنده تراکم مازاد دریافت کند.  

15 – محاسبه قیمت آپارتمان  

محاسبه قیمت آپارتمان از منظر میزان قدرالسهم  بر اساس ضریب استهلاک می باشد که هر ساله درصد مشخصی برای آن تعیین می شود. برای کمتر از یکسال 0 درصد، برای 2 تا 6 سال نیم درصد و برای بیشتر از 7 سال یک درصد محاسبه می گردد.

16 – محاسبه قیمت خانه و زمین  

 برای محاسبه قیمت خانه های کلنگی فرمول به خصوصی وجود ندارد و با توجه به منطقه، چند بر بودن خانه و سایر شرایط تعیین می گردد. محاسبه زمین هم به همین منوال می باشد.   

17 – حدود  قدرالسهم شهرداری

شهرداری می تواند بر طبق تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری، در زمین هایی با متراژ بیش از 500 مترمربع که دارای سند شش دانگ هستند تا سقف 25 درصد از زمین باقی مانده را برای معابر و خیابان ها تملک کند. یا اینکه شهرداری مجاز است با توافق مالک زمین و طبق نظر کارشناس دادگستری قیمت زمین را محاسبه کند و از مالک زمین دریافت کند.

زمین ها با متراژ کمتر از 500 مترمربع مشمول این تبصره نمی باشند.   

18 – تقسیم واحدها و تعیین طبقات

در قوانین قرارداد مشارکت در ساخت تقسیم واحدها اهمیت زیاذی ذارذ. باید مشخصات دقیق واحدها مانند شمالی و جنوبی یا شرقی و غربی و طبقات آپارتمان مشخص گردد و در قرارداد به طور واضح نام صاحب آن مالک یا سازنده قید شود.

تقسیم طبقات آپارتمان از نوع تقسیم بندی عادی می باشد. تقسیم بندی عادی به این معنا است که در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت فاقد اعتبار می باشد و برای آن سند تک برگ صادر نمی گردد. در این صورت سازنده بعد از اتمام پروژه و تحویل واحدها و دریافت صورتمجلس تفکیکی با نمونه وکالتی که از طرف مالک دارد اقدام به تقسیم واحدها می کند.  

تقسیم واحدها  در شهرهای دارای ثبت ملک رسمی مانند تهران، کرج، شیراز، اصفهان و … باید با تقسیم نامه رسمی صورت بگیرد.  

19 – پرداخت عرف کمیسیون مشارکت

از طرف اتحادیه های املاک بر طبق تعرفه مشخص شده، کمیسیون اتخاذ می شود. عرف کمیسیون مشارکت بر عهده سازنده ملک می باشد اما این موضوع به توافق طرفین قرارداد بستگی دارد.

20 – شرایط در زمان انقضای مدت قرارداد  

 پایان مدت زمان قرارداد به معنای پایان تعهدات سازنده نیست بلکه باید به تعهدات خود تا اتمام عملیات ساخت و ساز پایبند باشد و پروژه را تکمیل کند. سازنده در صورت تاخیر در تعهدات مشمول ضمانت اجرایی قرارداد سرمایه گذاری در ساخت می گردد.

21 – اقدامات برای ضمانت اجرایی مشارکت در ساخت

زمانی که سازنده در انجام وظایف و تعهدات خود در زمان مقرر در قرارداد کوتاهی کند، مالک می تواند با انجام اقداماتی سازنده را متعهد به تکمیل پروژه نماید.

اولین اقدام تنظیم و تقدیم دادخواست عدم انجام تعهد به دادگاه و اثبات آن می باشد.

( در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک می تواند شرط کند در صورتی که سازنده به تعهداتش در زمان تعیین شده عمل نکند، دارای حق فسخ قرارداد می باشد و می تواند حتی بدون رضایت سازنده قرارداد را فسخ کند. یا اینکه به ازای هر روز تاخیر در تکمیل پروژه مبلغی به عنوان خسارت دریافت نماید. )

بعد از اثبات دادخواست از سوی مالک، سازنده موظف و ملزم به انجام تعهدات خود از طرف دادگاه می گردد.

22 – شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت 

در صورتی که حق فسخ قرارداد و شرایط آن در قرارداد وجود داشته باشد، طرفین می توانند از این حق استفاده کنند. در صورتی که شرایط فسخ حصول شود، صاحب حق می تواند از این حق استفاده کند و قرارداد فسخ می شود.

صاحب حق فسخ قرارداد باید طرف مقابل را با اظهارنامه رسمی از تصمیم خود آگاه کند. سپس اقدام به تنظیم دادخواست فسخ قرارداد و طرح دعوای حقوقی کند.

برای فسخ قرارداد نیازی به وکیل یا مشاور حقوقی نمی باشد. اما اگر حجم مالی در گردش در قرارداد زیاد باشد بهتر است که از یک وکیل پایه یک متبحر در فسخ قرارداد مشارکت بهره بگیرید.  

23 – موارد حق فسخ قرارداد برای مالک

الف ) مالک می تواند در صورت تاخیر سازنده در تحویل ملک از طریق دادگاه ادعای فسخ قرارداد و خسارت کند.

ب ) در صورتی که در اثر عملیات ساختمانی آسیب و خسارتی متوجه ساختمانهای اطراف گردد. اگر این خسارت توسط مالک پرداخت شده باشد این حق را دارد که خسارت پرداختی را از سازنده مطالبه کند.

24 – حق فسخ قرارداد برای سازنده

اگر در نیمه راه مالک قرارداد را فسخ کند آیا سازنده خسارتی دریافت می کند؟

در صورتی که در قرارداد چنین شرایطی پیش بینی شده باشد بر طبق آن عمل می گردد. در غیر اینصورت، مالک با ادله محکمه پسند، هزینه های انجام شده را محاسبه و سازنده متناسب با هزینه ها تا زمان فسخ قرارداد در پروژه سهیم می باشد.

25 – چگونگی ابطال قرارداد مشارکت در ساخت

شرایط ابطال این قراردادها مانند سایر قراردادها می باشد.

الف ) فقدان قصد انشای طرفین: در صورتی که یکی از طرفین قصد امضای قرارداد را نداشته باشد یا به اشتباه و یا در حالت مستی امضا کرده باشد، قرارداد باطل است.

ب ) فقدان اهلیت: اگر یکی از طرفین مجنون، صغیر یا سفیه باشد، قرارداد بی اعتبار می باشد.

پ ) فقدان شرایط مورد معامله: موضوع قرارداد باید معلوم، معین، قابل انتقال و در زمان عقد قرارداد موجود باشد و گرنه فاقد اعتبار است.

ت ) جهت نامشروع: یعنی هدف از تکمیل پروژه انجام اعمالی نامشروع از قبیل مکانی برای تهیه مشروبات الکلی باشد، درصورتی که در قرارداد ذکر شده باشد که چنین اثری دارد از درجه اعتبار ساقط می باشد.  

26 – نحوه انتقال سند

انتقال سند به توافق طرفین در نحوه آن بستگی دارد.

 حالت اول مالک و سازنده توافق می کنند که در قبال چک تضمینی انتقال سند در زمان تکمیل پروژه صورت گیرد.

حالت دوم طرفین توافق می کنند که سند به نام سازنده شود و سازنده به مالک چک تضمینی بدهد.

حالت سوم که مرسوم تر می باشد، مالک انتقال سهم سازنده را بر اساس پیشرفت کار صورت می دهد. بدین منوال که اگر سهم سازنده سه دانگ می باشد، یک دانگ از آن را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک کاری و دانگ سوم را بعد از اتمام پروژه به سازنده انتقال می دهد و برای هر مرحله از طرف مالک چک تضمینی نزد سازنده قرار داده می شود. 

و در آخر

پیشنهاد می کنم که در عقد قرارداد مشارکت در ساخت به همه قوانین قرارداد مشارکت در ساخت و جزئیات آن واقف باشید و با آگاهی کامل اقدام کنید. در صورتی که اطلاعات کافی داشته باشید، نه تنها ریسک سرمایه گذاری خود را به صفر می رسانید بلکه سود و منفعت خوبی از این قرارداد حاصل می کنید(میتوانید مزایای مشارکت در ساخت را مطالعه کنید).

آنچه که بیشتر از همه در اینجا حائز اهمیت می باشد، بررسی سوابق کاری، عمل به تعهدات وهمینطور توان مالی سازنده می باشد. این امر می تواند در انتخاب سازنده به شما کمک شایانی کند که به عنوان اولین و مهمترین قدم در موفقیت شما محسوب می شود. ما در آرکا این تضامین را به شما میدهیم. میتوانید نمونه کارهای ما را از طریق صفحه پروژه ها و شبکه های اجتماعی مشاهده نمایید.

اشتراک گذاری پست

مطالب پیشنهادی

ساختمان دو طبقه

طراحی داخلی ساختمان دوبلکس

طراحی داخلی ساختمان دوبلکس طراحی داخلی ساختمان دوبلکس در طراحی ساختمان امکان ایجاد فضاهای بازتر را فراهم می سازد. تفکیک سازی بخش‌های مختلف بنا در

ادامه مطلب »

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

برچسب‌ها
آرکا (8) اصول طراحی اداری (19) انواع دکوراسیون اداری (31) بازسازی (20) بازسازی خانه (19) بازسازی داخلی (16) بازسازی داخلی ساختمان (12) بازسازی ساختمان (44) بازسازی ساختمان قدیمی (14) ترفند های دکوراسیون اداری (10) دکوراسیون (40) دکوراسیون اداری (69) دکوراسیون اداری شیک (13) دکوراسیون اداری مدرن (22) دکوراسیون اداری کلاسیک (12) دکوراسیون داخلی (108) دکوراسیون داخلی مدرن (9) دکوراسیون طراحی داخلی (53) طراحی اداری (32) طراحی داخلی (83) طراحی داخلی ساختمان (16) طراحی دکوراسیون آشپزخانه (9) طراحی دکوراسیون اداری (34) طراحی دکوراسیون تجاری (12) طراحی دکوراسیون خانگی (28) طراحی دکوراسیون داخلی (97) طراحی ساختمان (20) طراحی غرفه (14) طراحی غرفه نمایشگاهی (13) طراحی ویلا (10) طراحی پارتیشن (8) طراحی پارتیشن بندی اداری (8) غرفه سازی (19) غرفه نمایشگاهی (9) قوانین قرارداد مشارکت در ساخت (8) مدیریت پیمان (11) مزایای مشارکت درساخت (7) مشارکت درساخت (10) مشارکت در ساخت بنا (10) مشارکت درساخت چیست (7) پارتیشن (9) پارتیشن اداری (16) پارتیشن اداری شیشه ای (8) پارتیشن بندی (10) پارتیشن بندی اداری (13)
ارسال پیام
اگر سوالی دارید ما 24 ساعته آنلاین هستیم
گروه معماری آرکا
سلام دوست عزیز🤚
هر سوالی داری بپرس ما همیشه آنلاین و پاسخگوی سوالات شما هستیم. 🙏