قوانین ساخت و ساز در تهران

قوانین ساخت و ساز در تهران 

 این مقاله با هدف آشنایی بیشتر با ساخت و ساز در تهران و قوانین مربوط به آن و همچنین آشنایی با طرح تفصیلی در تهران به نگارش درآمده است. برای تهیه و تدوین این مقاله مصاحبه ای با آقای مهندس رضا اسلامی، مدیرعامل شرکت آرکا صورت داده ایم تا بتوانیم مطالب را به صورت کارشناسی تر در اختیار شما قرار دهیم.    

طرح تفصیلی تهران چیست؟        

طرح تفصیلی در واقع نقشه نحوه ساخت و ساز در تهران به شمار می آید. در این طرح تهران به چند پهنه تقسیم بندی می شود. این پهنه ها شامل پهنه سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت سبز می باشند. مطابق با این طرح، اراضی قابل استفاده در شهر با توجه به قرارگیری در هر یک از پهنه ها مجاز به یکی از انواع ساخت و سازها می باشند. این بدین معناست که قوانین و مقررات درهر پهنه با سایر پهنه ها متفاوت است.  

قوانین ساخت و ساز در تهران  به چه صورت می باشد؟

قوانین ساخت و ساز در تهران در چارچوب قوانین طرح تفصیلی شهر تهران گردآوری می شود و در اختیار سازندگان و مالکان قرار می گیرد. تبعیت از قوانین این طرح از ابتدای سال 1390 برای هر نوع ساخت و سازی در جهت ایجاد یکپارچگی و نظم در شهر تهران ضروری و لازم الاجرا می باشد.  

این قوانین دارای چند فصل می باشند؟

این قوانین در دو فصل گردآوری شده اند. در فصل اول قوانین و مقررات استفاده از اراضی و ساخت و ساز در شهر تهران تدوین شده است. در فصل دوم قوانین و مقررات عمومی محدوده شهر تهران را مد نظر قرار داده است.

در فصل اول به چه موضوعاتی پرداخته شده است؟

موضوعاتی که در این فصل وجود دارند عبارتند از:

• ساختار پهنه بندی شهر تهران
• طریقه استفاده از اراضی و ساخت وساز در پهنه سکونت
•  طریقه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه فعالیت 
• طریقه استفاده از اراضی و ساخت وساز در پهنه مختلط
• طریقه استفاده از اراضی در پهنه حفاظت سبز و باز
•  اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری

لطفا در مورد هر یک از موضوعات توضیح مختصری بدهید؟

ساختار پهنه بندی شهر تهران

در جهت ممانعت از تداخل نامناسب کاربری ها، فعالیت ها و کارکردها و همینطور افزایش کیفیت محیط شهری، پهنه بندی استفاده از اراضی شهر تهران به وجود آمده است.    

طریقه استفاده از اراضی و ساخت وساز در پهنه سکونت

مناطق به خصوصی از شهر را در بر می گیرد که در نقشه های شهرداری مشخص شده اند و مجوز شهرداری فقط برای کاربری مسکونی می باشد.  پهنه سکونت با در نظر گرفتن وسعت قطعات، عرض پیاده روها، ارتفاع ساختمان ها، تراکم ساختمان ها، تعداد طبقات، سطح اشغال زمین و متوسط تراکم جمعیت در هر هکتار به محدوده ای از شهر اطلاق می شود که دارای کاربری مسکونی می باشد. این گستره علاوه بر قطعات و پلاکهای مسکونی شامل پیاده روها، برخی از قطعات با فعالیت انتفاعی و غیرانتفاعی و خدمات پشتیبان سکونت هم می شود. در این عرصه خدمات آموزشی، بهداشتی، درمانی، فرهنگی، مذهبی، ورزشی، فضای سبز، تفریحی و گردشگری و پارکینگ های عمومی در وسعت محله ای و ناحیه ای مجاز به فعالیت می باشند.

طریقه استفاده از اراضی ساخت وساز در پهنه فعالیت

شاخص اصلی این پهنه مربوط به کار و فعالیت می باشد. مناطق بسیار متراکم شهر تهران که دسترسی های ضعیفی به آن وجود دارد را در بر می گیرد. این پهنه در محدوده هایی از شهر در حال افزایش است که رو به توسعه هستند و دسترسی راحت تر به معابر اصلی، ایستگاه های مترو وجود داشته باشد.

طریقه استفاده از اراضی و ساخت وساز در پهنه مختلط

مناطقی را در بر می گیرد که شهرداری مجوز ساخت و سازها را با کاربری مسکونی و تجاری باهم صادر می کند. پهنه مختلط ترکیبی از پهنه های سکونت و فعالیت می باشد که در اثر افزایش فضاهای کار در بافت های مسکونی به وجود آمده اند.

طریقه استفاده از اراضی در پهنه حفاظت سبز و باز   

مناطقی از تهران را در بر می گیرد که به هیچ وجه نباید در آنها ساخت و سازی صورت بگیرد. این پهنه بر اساس شاخص های طبیعی ویژه و با نظر به حفاظت فعال شکل گرفته است.

اراضی ذخیره توسعه و نوسازی

در پهنه های چهارگانه، اراضی و املاکی که دارای مساحتی بیشتر از یک هکتار می باشند به غیر از فضای سبز،  در حیطه اراضی ذخیره و نوسازی شهری قرار می گیرند.

چه موضوعاتی در فصل دوم گنجانده شده اند؟

• تراکم ساختمانی مجاز
•  سطح اشغال و باز و مکان استقرار بنا
•  تفکیک و تجمیع قطعات و پلاک ها
•  بلند مرتبه سازی ( 12 طبقه و بیشتر )
•  شبکه معابر دسترسی
•  پارکینگ
•  حفاظت از میراث تاریخی
•  حفاظت از میراث طبیعی شهر
•  بافت های فرسوده و ریزدانه
•  سایر ضوابط و مقررات ساخت و ساز

در مورد این موضوعات هم توضیحاتی بفرمایید؟

تراکم ساختمانی مجاز

حداکثر میزان ساخت و ساز در هر یک از چهار پهنه از اراضی شهر تهران بر اساس عملکرد، مساحت قطعه و عرض معابر همجوار تعیین می گردد.

سطح اشغال و باز و مکان استقرار بنا

در همه پهنه های چهارگانه شامل مجموع زیربنای مفید و غیرمفید ( مشاعات ) در هر طبقه بر اساس مساحت قید شده در سند مالکیت زمین می باشد.

تفکیک و تجمیع قطعات و پلاک ها

در پهنه مسکونی، اراضی و املاک کمتر از هزار مترمربع با رعایت بر اصلاحی، تفکیک اراضی و املاک دارند. در سایر پهنه ها، اراضی و املاک کمتر از 2000 مترمربع  با رعایت بر اصلی، تفکیک ممنوع می باشد.

بلندمرتبه سازی (12 طبقه و بیش تر )

 ضوابط طراحی و ساخت و ساز ساختمانهای مرتفع مطابق با قوانین حداکثر تراکم مجاز در مفاد مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می باشد.

شبکه معابر دسترسی

حداقل عرض معابر دسترسی در شهر تهران در همه پهنه ها 6 مترمربع می باشد و برای برخی از موقعیت ها دارای استثنائاتی می باشد.  

پارکینگ

ساخت تعداد پارکینگ مورد نیاز در همه پهنه ها ضروری می باشد.

حفاظت از میراث تاریخی

 حفاظت از میراث تاریخی، فرهنگی و تمامی آثار ارزشمند ثبت شده و ثبت نشده با رعایت حریم مجموعه ها را در بر می گیرد.

حفاظت از میراث طبیعی شهری

هر نوع اقدام و فعالیتی در باغات و اراضی کشاورزی در محدوده شهر تهران باید مطابق با قوانین حفظ و گسترش فضای سبز در شهر، آیین نامه های اجرایی آن و مصوبات مجلس شورای اسلامی و مجمع تشخیص مصلحت نظام و ضوابط طرح تفصیلی تهران صورت پذیرد.

بافت های فرسوده و ریزدانه

برای همه بافت های فرسوده در پهنه سکونت، فعالیت و مختلط تبعیت از قوانین و مقررات ساخت و ساز طرح تفصیلی ضروری و لازم الاجرا می باشد.

ضمن تشکر از آقای مهندس رضا اسلامی بابت توضیحات عالی و مفید ایشان، امید است که توانسته باشیم تا حدی شما را با نحوه و قوانین ساخت وساز در شهر تهران آشنا کرده باشیم. شرکت آرکا در زمینه ساخت و ساز در شهر تهران در تمامی پهنه ها، یک شرکت پیشرو و ممتاز می باشد. شرکت آرکا با در اختیار داشتن تیمی یکپارچه و منظم می تواند شما را در تمامی عرصه های ساخت و ساز همراهی کند. تنها این شرکت است که می تواند نقش خود را به نحو احسن هم در زیباسازی شهر و هم در سودآوری به شما ایفا کند.