سهم شرکا در قراردادهای مشارکت در ساخت و نحوه محاسبه آن
یکی از مواردی که در قراردادهای مشارکت در ساخت ذهن طرفین قرارداد را بی نهایت به خود مشغول می کند، موضوع سهم شرکا می باشد. این موضوع از اهمیت ویژه ای در قراردادهای مشارکت در ساخت برخوردار می باشد. در واقع این قدرالسهم است که میزان سود طرفین را تعیین می کند. پس باید طرفین قرارداد در تعیین درصد مشارکت در ساخت کلیه جوانب را در نظر بگیرند. در این بخش سعی بر این شده است که به این موضوع مهم یعنی قدرالسهم و نحوه محاسبه آن پرداخته شود.
سهم شرکا در قراردادهای مشارکت در ساخت
به سهم هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت یا تعداد واحد آپارتمانی که در قرارداد مشارکت در ساخت به طرفین قراداد تعلق می گیرد را سهم الشرکه یا قدر السهم می گویند که به صورت درصدی مشخص می شود. برای تعیین قدرالسهم طرفین اصول مشخصی وجود دارد. درصد مشارکت در ساخت اصولا بر مبنای قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه محاسبه می شود.
آیا قانون خاصی برای سهم الشرکه وجود دارد؟
درباره قدرالسهم قانون خاصی وجود ندارد. در مواقعی که میان طرفین در مورد سهم الشرکه اختلاف نظری بروز کند، باید این اختلاف به صورت مسالمت آمیز برطرف شود و اقدام قانونی خاصی را نمی توان صورت داد. بنابراین لازم است که آورده طرفین قرارداد در مشارکت در ساخت، توسط کارشناسان و متخصصین مربوطه ارزیابی و مشخص گردد و سپس میزان درصد سهم هر یک از طرفین تعیین شود تا حقی از آنها زایل نگردد.
طریقه محاسبه ی درصد مشارکت در ساخت به چه صورت می باشد؟
در محاسبه ی درصد در قرارداد مشارکت در ساخت، یک سری اصول مشخصی وجود دارد که در جامعه به صورت عرف درآمده است. و مبنای محاسبه را قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه قرار داده اند. اگر به طور متوسط قیمت هر مترمربع واحد ساختمانی نوساز در منطقه تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، درصد مشارکت در ساخت به صورت 50-50 محاسبه می گردد و اگر میانگین قیمت برای هر مترمربع واحد آپارتمانی تازه ساخت در منطقه بین چهار میلیون و پانصد هزار تومان تا پنج میلیون و پانصد هزار تومان باشد، 55% برای مالک و 45% برای سازنده سهم الشرکه در نظر گرفته می شود.
آیا می توان برای محاسبه درصد مشارکت در ساخت فرمولی تعیین کرد؟
برای این منظور فرمولی در نظر گرفته شده است که برای محاسبه قدرالسهم هر یک از طرفین قرارداد، متراژ زمین را در متراژ واحد شخص ضرب می کنند و مقدار حاصل شده را بر متراژ مفید کل مسکونی تقسیم می کنند و عددی که حاصل می شود در واقع سهم هر طرف در قرارداد مشارکت در ساخت از آپارتمان نوساز را مشخص می کند.
می توان برای محاسبه قدرالسهم بدین نحو هم عمل کرد:
آورده مالک یا مالکین را تا تکمیل پروژه با این فرمول برآورد کرد:
آورده مالکین = [( سود سپرده کوتاه مدت * مدت پروژه) + 1 ] * ارزش زمین
در فرمول فوق الذکر ارزش زمین برابر با حاصل ضرب زمین در قیمت هر مترمربع زمین بر اساس نرخ روز منطقه می باشد.
آورده سازنده را با این فرمول برآورد کرد:
A + B + ( C * سود ماهیانه سپرده کوتاه مدت) = آورده سازنده
A = سود سپرده کوتاه مدت * مدت پروژه * مبلغ بلاعوض
B = سود سپرده کوتاه مدت * مدت پروژه * هزینه پروانه و عوارض ساخت
C = هزینه کرد سازنده در هر ماه از مدت پروژه * مدت تا پایان پروژه
هزینه ساخت در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه محاسبه می شود؟
هزینه ساخت از جمع حاصل ضرب متراژ مفید در هزینه ساخت و متراژ غیرمفید درهزینه ساخت به دست می آید. مدت زمانی که پرداخت این هزینه ها صورت می گیرد بر اساس جدول زمانبندی برآورد می شود و در سود ماهیانه سپرده کوتاه مدت به صورت پلکانی ضرب می شود.
به این مثال توجه کنید:
فرض کنید که سازنده مبلغ دو میلیارد و سیصد و چهل میلیون تومان برای پروژه هزینه کرده باشد. سود بانکی با استفاده از شیوه محاسبه پله ای و ده درصد، مبلغی معادل دویست میلیون می شود. و مبلغ بلاعوضی که مالک برای تهیه مسکن دریافت کرده صد و پنجاه میلیون تومان می باشد که سود بانکی آن معادل بیست میلیون تومان می شود. در نتیجه آورده سازنده برای تکمیل پروژه مبلغ دو میلیارد و هفتصد و ده میلیون تومان می باشد.
از طرفی در ابتدای عملیات پروژه ارزش زمین مالک دو میلیارد و هشتصد میلیون تومان بوده است و با در نظر گرفتن ده درصد سود بانکی، آورده مالک مبلغ سه میلیارد و صد و هفتاد میلیون تومان می باشد.
با این محاسبه درمی یابیم که حاصل جمع آورده مالک و سازنده با هم مبلغ پنج میلیارد و هشتصد و هشتاد میلیون تومان می شود. بنابراین درصد سهم مالک و سازنده به نسبت آورده شان 54% برای مالک و 46% برای سازنده می باشد.
در صورتی که مالک در عملیات ساخت پروژه هم مبلغی را سرمایه گذاری کند، چگونه محاسبه می شود؟
اگر مالک در هزینه ساخت پروژه هم سرمایه گذاری کرده باشد، آورده نقدی مالک هم به شیوه سازنده محاسبه می گردد و به آورده غیرنقدی او اضافه می گردد و در سهم الشرکه محاسبه می شود.
مواردی که باید در فرمول داده شده به آن دقت کنید:
این فرمول، محاسبه کلی از درصد مشارکت مالک و سازنده را ارائه می دهد. اما متغییرهای زیادی مانند مساحت زمین، تراکم مجاز ملک، قیمت منطقه ای زمین، کیفیت ساخت پروژه و غیره می توانند بر این مبالغ اثرگذار باشند.
به عنوان نمونه در ساختمانهایی که تعداد طبقات آنها بیشتر از 6 طبقه باشد، درصد سهم سازنده از طبقه 6 به بعد به نسبت طبقات پایین تر بیشتر می شود. در صورتی که زمین در موقعیت عالی از نظر مکانی قرار داشته باشد بعضا دیده شده است که درصد این مشارکت به %70 برای مالک و 30% برای سازنده هم رسیده است.
و در پایان …
بنابراین باید در تعیین سهم الشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت، بسیار دقت نمود و همه مسائل را به خوبی بررسی کرد. بسیار دیده شده است که مالکان با پیشنهادهای دروغین از جانب کلاهبرداران دستپاچه شده و بی گدار به آب زده اند و در نتیجه متحمل ضررهای هنگفت و چه بسا جبران ناپذیر شده اند.
از این رو برای این گونه قراردادهای مهم به جای سود بیشتر در پی شرکت های معتبر و خوش نام باشید که سوابق کاری مشخصی دارند. در حیطه قرارداد مشارکت در ساخت، ما به شما شرکت آرکا را توصیه می کنیم که کارنامه طلایی اش، خود گویای اعتبار و شهرت بی رقیبش در این عرصه می باشد. شرکت آرکا از پیشتازان قراردادهای مشارکت در ساخت می باشد، پس بیایید این فرصت ناب را از دست ندهیم.
