تعهدات طرفین در مشارکت در ساخت
پیش گفتار
در قرارداد مشارکت در ساخت طرفین قرارداد تعهداتی نسبت به هم دارند که باید به آنها پایبند باشند. مالک در قرارداد مشارکت در ساخت تعهدات کمتری نسبت به سازنده دارد و بیشتر تعهدات مربوط به طرف سازنده می باشد. این تعهدات بسیار ضروری و الزام آور می باشند. تخلف از تعهدات برای هر یک از طرفین عواقبی را در پی خواهد داشت و شامل جریمه می شود. چند مورد از مهم ترین و الزام آورترین تعهداتی که میان مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد را در اینجا قید می کنیم.
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت
- مالک موظف است در تاریخ توافق شده ملک یا زمین خود را در اختیار سازنده قرار دهد. مالک باید در موعد مقرر برای شروع عملیات، ملک خود را تخلیه کند. در صورتی که مالک از انجام این امر اجتناب کند و اگر این موضوع در قرارداد مشارکت در ساخت هم قید نشده باشد، سازنده می تواند با اقدامات قانونی او را ملزم به تحویل زمین یا ملک کند.
- مالک باید سند زمین یا ملک خود را در اختیار سازنده بگذارد تا سازنده بتواند کارهای قانونی و امور اداری مربوط به ساخت و ساز را پیگیری کند. در این رابطه مالک به سازنده وکالت کاری می دهد تا سازنده در انجام این امور با مشکلی مواجه نشود. بهتر است که مالک و سازنده یک صورت جلسه کتبی و رسمی تهیه کنند.
- مالک باید طبق توافق صورت گرفته در قرارداد مشارکت در ساخت سهم سازنده را به صورت انتقال سند بپردازد و در صورت تعلل در انجام این کار مشمول جریمه می گردد. انتقال سند به سازنده به سه صورت امکانپذیر می باشد.
- حالت اول: طرفین توافق می کنند که در ازای چک تضمینی انتقال سند در زمان تکمیل پروژه صورت گیرد.
- حالت دوم: طرفین توافق می کنند که سند به نام سازنده شود و سازنده به مالک چک تضمینی بدهد.
- حالت سوم: انتقال سند به سازنده بر طبق پیشرفت کار صورت می گیرد. بدین نحو که اگر سهم سازنده سه دانگ می باشد. یک دانگ آن بعد از سقف پنجم، دانگ دوم بعد از اتمام نازک کاری و دانگ سوم بعد از اتمام پروژه به سازنده انتقال یابد و برای هر مرحله از طرف مالک نزد سازنده چک تضمینی قرار داده می شود.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت
- کلیه اقدامات قانونی و اخذ تمامی مجوزها از ابتدا تا به انتهای پروژه اعم از اخذ مجوز تخریب، دریافت پروانه ساخت، اخذ مجوز پایان کار و غیره برعهده سازنده می باشد.
- سازنده باید پرداخت مبلغ اجاره بها را به مالک تا پایان پروژه به عهده بگیرد. به طور معمول مالک در همان ملکی سکونت دارد که باید تخریب شود. در این حالت سازنده باید مبلغی را به مالک پرداخت کند تا مالک بتواند تا اتمام پروژه ملکی را جهت سکونت فراهم کند. به این وجه، بلاعوض گفته می شود. تعیین مبلغ بلاعوض بر اساس آورده مالک و سازنده و درصد سهم مشارکت طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت می باشد.
- پرداخت تمام هزینه های ساخت و ساز از ابتدا تا انتهای پروژه بر عهده سازنده می باشد. این هزینه ها می توانند شامل هزینه تخریب ملک فرسوده و کلنگی، ترسیم نقشه، تامین مصالح، اجرای عملیات ساخت و ساز، معماری، مهندسی، نظارت، حق الزحمه پیمانکاران و کارگران، حق بیمه کارگران و غیره باشد. طرفین قرارداد بنا به خواسته خود می توانند طور دیگری توافق کنند زیرا در برخی موارد مالک تمایل دارد که در جریان عملیات ساخت و ساز شریک باشد و سرمایه گذاری کند.
- هزینه هایی که به صورت اتفاقی در جریان ساخت و ساز رخ می دهد به طور معمول بر عهده سازنده می باشد. اگر در حین اجرای عملیات پروژه اتفاقی برای کارگران، ساختمان های مجاور و غیره رخ دهد مسئولیت آن با سازنده می باشد. بنابراین سازنده مکلف است که همه موارد را از ابتدای عملیات پروژه در مقابل حوادث جوی و قهری بیمه کند. همچنین حفاظت فنی و بهداشتی پروژه هم برعهده سازنده می باشد.
- سازنده مکلف است تمامی مراحل عملیات ساخت وساز پروژه را مطابق با قوانین و رعایت اصول استاندارد ساخت و رعایت کیفیت به انجام برساند.
- دریافت صورت مجلس تفکیکی، پرداخت عوارض و سایر هزینه های رسمی همه برعهده سازنده می باشد.
- انجام عملیات پروژه در موعدهای مقرر طبق جدول زمانبندی تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت از تعهداتی است که سازنده باید به آن پایبند باشد.
- سازنده در دوره های زمانی مقرر، گزارشی از عملکرد خود را به مالک ارائه دهد.
- سازنده باید عملیات پروژه را طبق زمان توافق شده در قرارداد مشارکت در ساخت پیش ببرد.
- سازنده موظف است ملک نوسازی شده را طبق تاریخ توافق شده در قرارداد مشارکت در ساخت به صاحب زمین یا ملک تحویل بدهد. در صورت تاخیر سازنده در تحویل ملک مذکور به مالک باید در قبال آن به مالک جریمه پرداخت کند.
- پرداخت تمامی جریمه ها از قبیل جریمه مربوط به کمیسیون ماده 100، شهرداری، نظام مهندسی، فضای سبز، سازمان پارک ها و غیره بر عهده سازنده می باشد. مگر اینکه طرفین قرارداد طور دیگری توافق کرده باشند.
تعهدات طرفین در قرارداد مشارکت
هیچ کدام از طرفین قرارداد چه مالک و چه سازنده حق ندارند که در صورت نیاز به پول تا اتمام تکمیل پروژه سهم شان را بفروشند. مگر اینکه هر دو طرف قرارداد در این مورد به گونه ی دیگری توافق کرده باشند.
با مطالعه، 26 قانون طلایی در عقد مشارکت در ساخت می توانید با نکات مهم دیگری در عقد قرارداد مشارکت در ساخت مطلع شوید.
کلام آخر…
آنچه که با مطالعه تعهدات طرفین حاصل می شود این نکته مهم را خاطرنشان می سازد که انتخاب سازنده مهم ترین اصل در عقد قرارداد مشارکت در ساخت می باشد.
در گذشته مالکین برای یافتن سازنده به مشاورین املاک مراجعه می کردند و مشاورین املاک با دریافت حق کمیسیون، سازنده ای معرفی می کردند. در این شرایط نتیجه کار برای مالکین می توانست رضایت بخش باشد یا نباشد و ریسک زیادی را در پی داشت. این روش دیگر قدیمی و منسوخ شده است.
امروزه با پیشرفت تکنولوژی، روش دسترسی به شرکت های سازنده بسیار آسان و سریع شده است. شما با مراجعه به سایت شرکت های سازنده به راحتی از دستاوردهای آنها مطلع می شوید. می توانید پروژه هایی که تکمیل کرده اند و پروژه هایی که در دست اقدام دارند را مشاهده کنید و با دیدی روشن بینانه دست به انتخاب بزنید.
پیشنهاد می کنیم که سایت شرکت آرکا را مشاهده کنید و خودتان تصمیم بگیرید. با مشاهده پروژه های شرکت آرکا متوجه می شوید که آرکا یک انتخاب نیست بلکه یک فرصت است که در پیش روی شما قرار گرفته است. پس تا زمان دارید این فرصت طلایی را از دست ندهید.
