تعیین مبلغ بلاعوض در مشارکت در ساخت

تعیین مبلغ بلاعوض در مشارکت در ساخت

یکی از مسائلی که در قراردادهای مشارکت در ساخت مطرح می شود، تعیین مبلغ بلاعوض می باشد. مشخص کردن وجه بلاعوض به شرایط و عوامل گوناگونی بستگی دارد. این مبلغ در قوانین قرارداد مشارکت در ساخت متغییر می باشد به دلیل اینکه هر قرارداد مشارکت در ساخت ویژگیهای منحصر به فرد خود را دارد. در این بخش تعریفی از وجه بلاعوض ارائه می دهیم و طریقه محاسبه مقدار بلاعوض را آموزش می دهیم.  

مبلغ بلاعوض در قراردادهای مشارکت در ساخت به چه مبلغی گفته می شود؟   

در قرارداد مشارکت در ساخت مالک مبلغی را تحت عنوان بلاعوض از سازنده دریافت می کند تا در زمان اجرای پروژه ملکی را که در آن سکونت گزیده را تخلیه کند و تحویل سازنده بدهد. در قرارداد مشارکت در ساخت فرض بر این است که مالک بخشی از ملک خود را به سازنده فروخته است. سازنده آن بخش از ملک را به عنوان سهم مالک می سازد و مبلغ مابه تفاوت را تحت عنوان بلاعوض به مالک پرداخت می کند. در مقاله سهم شرکا در قراردادهای مشارکت در ساخت و نحوه محاسبه آن به تفضیل این موضوع را توضیح داده ایم.     

مقدار مبلغ بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت معمولا چگونه تعیین می شود؟   

این مبلغ با توافق دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت تعیین می شود. وجه بلاعوضی که سازنده به مالک پرداخت می کند غالبا بر اساس متراژ زمین و موقعیت مکانی زمین تعیین می شود که می تواند از یک میلیون تا پنج میلیون تومان برای هر مترمربع زمین در نظر گرفته شود. در صورتی که ساخت پروژه نسبت به ساختمانهای منطقه از کیفیت بالاتری برخوردار باشد، مقدار بلاعوض کمتر می شود و حتی می تواند بر روی میزان درصد مشارکت هم تاثیر بگذارد. در منطقه هایی که قیمت زمین زیاد نیست، معمولا وجه  بلاعوض پرداخت نمی شود.

طریقه محاسبه معمولا به این گونه است که در مناطقی که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز بیشتر از شش میلیون و پانصد باشد برای هر مترمربع ملک کلنگی یک میلیون در نظر گرفته می شود. در منطقه هایی که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز کمتر از شش میلیون و پانصد می باشد، مبلغ بلاعوض متغییر می باشد.   

چرا سازنده مبلغی را تحت عنوان بلاعوض به مالک پرداخت می کند؟  

مالک در شروع مشارکت در ساخت همه سرمایه خود را به سازنده واگذار می کند ولی سازنده پروژه را طی چند مرحله و بعد از مدت زمان طولانی و گاها بعد از چند سال به مالک تحویل می دهد. برای اینکه حق مالک از لحاظ زمان و سود بانکی زایل نشود، سازنده مکلف می گردد مبلغی را به عنوان بلاعوض به مالک پرداخت کند که در درصد مشارکت هم محاسبه می گردد.  

آیا در محاسبه مبلغ بلاعوض می توان از فرمول هم استفاده کرد؟  

تعیین مبلغ بلاعوض معمولا به صورت توافقی بین مالک و سازنده صورت می پذیرد. اما فرمولی وجود دارد که می تواند میزان وجه بلاعوض را مشخص کند.

معادله فرمول به این صورت می باشد:

 R = A% × D – G% × M

M = کل ارزش ملک

G = سهم سازنده به صورت درصدی

D = کل هزینه ساخت

A = سهم مالک به صورت درصدی

R = مبلغ بلاعوض

برای اینکه این فرمول را بهتر درک کنید، این سه مثال را در نظر بگیرید که برای محاسبه مقدار بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر می کنم.    

مثال اول:  

فرض کنید که قیمت ملکی سه میلیارد و پانصد میلیون تومان می باشد و هزینه ساخت این زمین دو میلیارد تومان می باشد، سهم مالک 63.5 %  وسهم سازنده 36.5 % می باشد، مبلغ بلاعوض چقدر می شود؟  

350000000 * 36.5% – 20000000000 * 63.5% = 7/500/000

بنابراین سازنده باید مبلغ هفت میلیون و پانصد هزار تومان به مالک به صورت بلاعوض پرداخت کند و این به دلیل ما به تفاوت ساخت می باشد.

مثال دوم:  

قیمت ملکی سه میلیارد تومان می باشد و هزینه ساخت این ملک هم دو میلیارد تومان می شود، سهم مالک 60% و سهم سازنده 40% می باشد، مبلغ بلاعوض چقدر می شود؟

30000000000 * 40% – 20000000000 * 60% = 0

در این حالت مشاهده می کنید که جواب معادله صفر شده است و دیگر سازنده لازم نیست مبلغی را به عنوان بلاعوض به مالک پرداخت کند.

مثال سوم:  

قیمت ملکی سه میلیارد تومان می باشد و هزینه ساخت آن سه میلیارد و دویست تومان می شود، سهم مالک 48.5 % و سهم سازنده 51.5 % می باشد، مبلغ بلاعوض در این قرارداد مشارکت در ساخت چه مقدار می شود؟

3000000000 * 51.5% – 3200000000 * 48.5% = -7000000

توجه داشته باشید که جواب معادله به صورت منفی درآمده است، در این حالت باید درصد سهم مالک به همان میزان کمتر شود و سازنده دیگر وجه بلاعوضی به مالک پرداخت نمی کند.

با تمام این تفاصیل باید مد نظر داشته باشید که وجه بلاعوض معمولا به صورت توافقی و عرفی تعیین می گردد. اما با شرایط اقتصادی موجود و افزایش روزافزون قیمت مصالح و ملک و غیره مسلما این عرف نمی تواند مدت زمان طولانی پایدار و ثابت باقی بماند.      

در مورد شرایط وجه بلاعوض باید به چه نکاتی توجه کنید؟   

نکته اول: موردی که باید به آن توجه کنید، خوش نامی و شهرت سازنده در محاسبه مقدار بلاعوض می باشد. زیرا مرسوم است که سازنده های مشهور و معتبر مبلغ بلاعوض کمتری را پرداخت می کنند.   

 نکته دوم: مالکی که قصد دارد مبلغی را تحت عنوان مبلغ بلاعوض از سازنده دریافت کند باید به خاطر داشته باشد که این مبلغ را بعد از صدور پروانه ساخت دریافت کند.  به دلیل اینکه اگر این مبلغ قبل از صدور پروانه ساخت از سازنده دریافت شود برای سازنده ملک، حق و حقوقی را به وجود می آورد. هنگامی که سازنده به تعهدات خود عمل نکند و شما درصدد پیگیری قضایی قرارداد برآیید، می تواند شما را با مشکلات عدیده ای رو به رو کند.

خلاصه …   

امروزه افراد بسیاری درصدد این هستند که به صورت مشارکتی ملک خود را نوسازی کنند و یا تبدیل به آپارتمان کنند. در واقع این تصمیم بسیار مناسبی می باشد. به دلیل اینکه عملیات ساخت و ساز یک فعالیت بسیار پیچیده می باشد که به اهل فن خود نیاز دارد. از طرفی هم آشنایی با تمام جزئیات قرارداد مشارکت در ساخت از قبیل مبلغ بلاعوض، درصد مشارکت و غیره از ضروریات می باشد و مانع از ضرر احتمالی می شود. در این راستا شرکت آرکا یکی از خوش نام ترین شرکت ها در زمینه مشارکت در ساخت می باشد. اگر تصمیم دارید که سرمایه خود را به چند برابر ارزش فعلی اش ارتقا بدهید، نام شرکت آرکا را به خاطر بسپارید.