اصول قراردادهای پیمانکاری

اصول قراردادهای پیمانکاری

این مقاله به نقل از مدیرعامل آرکا جناب مهندس رضا اسلامی تهیه و تنظیم شده است.

آشنایی با اصول و مبانی قراردادهای پیمانکاری

 آشنایی با اصول قراردادهای پیمانکاری چه منفعتی دارد؟ باید بدانید که قراردادهای پیمانکاری فقط در جهت ساختمان سازی به کار نمی روند. بیشتر اوقات کارفرما نیاز دارد که انجام کاری را به شخصی حقیقی یا حقوقی واگذار کند. آن شخص با هزینه خودش و در مدت معین، کار را به اتمام می رساند و در قبال فعالیت و هزینه ها، وجهی را دریافت می نماید. در اینجا بهترین قراردادی که می توان از آن بهره مند شد همان قرارداد پیمانکاری است. بنابراین در بیشتر فعالیتها می توانید برای پیشبرد بهتر کارها از قراردادهای پیمانکاری استفاده کنید.  

قرارداد پیمانکاری چیست؟

قراردادی می باشد که کارفرما انجام عملیاتی را به شخص حقیقی یا حقوقی به نام پیمانکار یا مقاطعه کار با شرایط مشخص و در قبال مبلغ مشخص، به مدت معین محول می نماید. عملیاتی مانند ایجاد ساختمان، حمل ونقل و یا تهیه و تدارک کالا و غیره می توانند موضوع این قراردادها قرار گیرند.  

در واقع قرارداد مدیریت پیمان، سندی است که مشخصات طرفین قرارداد، موضوع، مبلغ و مدت پیمان در آن درج می شود.

انواع قراردادهای پیمانکاری

سه نوع قرارداد پیمانکاری وجود دارد.

• پیمانکاری ساختمان و پل و راه سازی و تاسیسات دیگر
•  پیمانکاری حمل ونقل از قبیل: نفرات یا محصولات نفتی
•  پیمانکاری فروش یا تهیه و تدارک کالا  

 چه زمانی استفاده از قراردادهای پیمانکاری مطلوب است؟

در صورتی که نوع فعالیت مستمر یا دائمی باشد با عقد قراردادهای پیمانکاری بهتر به نتیجه دلخواه دست می یابید. در این قراردادها، پیمانکار متعهد می شود که کل پروژه را با ابزار و ادوات خود تکمیل نماید. در این قراردادها، پروژه ها گسترده تر و تعداد افراد زیادتر می باشند. بنابراین کارفرمایان در پروژه های بزرگ گرایش بیشتری دارند تا انجام کار را به شرکتهای پیمانکاری واگذار کنند.  

شرایط عمومی قرارداد پیمانکاری چیست؟

تعهدات و مواردی که در قرارداد قابل تغییر نمی باشند. این گونه از تعهدات جنبه عام دارد و در تمام قراردادهای پیمانکاری، در آنها تغییری ایجاد نمی شود. در واقع شرایط عمومی، اصول کلی و چارچوب اصلی قرارداد پیمان را تشکیل می دهند و عمل به آنها جزء الزامات می باشند. مسئولیتهای مربوط به کارفرما و پیمانکار در آن مشخص می گردد. طرفین قرارداد باید فعالیتهای خود را با این اصول هماهنگ کنند. هر نوع قرارداد پیمانکاری با هر موضوعی باید از این شرایط تبعیت کند. اطلاع از شرایط عمومی از اهمیت بسیاری برخوردار است و ندانستن آنها می تواند باعث ضررات جبران ناپذیری شود.   

شرایط اختصاصی در قرارداد پیمانکاری چیست؟  

شرایط خاصی می باشد که در راستای تکمیل شرایط عمومی قرارداد درج می گردد. البته شرایط اختصاصی  نباید ناقض شرایط عمومی قرارداد باشند و فقط نقش تکمیل کننده را دارند.

قرارداد پیمانکاری جزء کدام دسته از عقود معین، نامعین یا مختلط  قرار می گیرد؟

قرارداد پیمانکاری جزء عقود نامعین می باشد که بر اساس اراده طرفین در سرنوشت پیمان های خویش منطبق است. در عقود معین هرگاه ابهامی پیش آید و یا طرفین سکوت کنند بر اساس مفاد پیش بینی شده قانونی، رفع می شوند. اما در عقود نامعین، قاضی ابتدا نیت طرفین را کشف می کند و سپس ابهام و یا سکوت را رفع می نماید و در صورت ناتوانی در این امر از قواعد کلی حاکم بر قراردادها مانند اصل حمل الفاظ بر معنای عرفی، حکومت تعهدهای اصلی بر تعهدهای فرعی، اصل صحت، اصل برائت و سایر قواعد برای رفع اختلافات بهره می جوید.  

برنامه زمانبندی اجرای پروژه

دو نوع برنامه زمانبندی وجود دارد. برنامه زمانی کلی و برنامه زمانی تفصیلی.

برنامه زمانی کلی: زمانبندی کلی کارهای مربوط به موضوع قرارداد می باشد و در آن قید می گردد.

برنامه زمانی تفصیلی: زمانبندی فعالیتهای متفاوت مربوط به کارهای کلی موضوع قرارداد به طور مفصل تر می باشد و در چارچوب برنامه زمانی کلی قرار می گیرد.

کارفرما کیست؟

کارفرما شخص حقوقی می باشد که یک طرف قرارداد می باشد و تمام فعالیتهای توافق شده مربوط به پروژه را طبق قرارداد به پیمانکار محول می کند.

پیمانکار کیست؟  

پیمانکار شخص حقیقی یا حقوقی می باشد که اجرای پروژه را بر اساس قرارداد تعهد می کند.

مدیر طرح کیست؟

شخص حقوقی می باشد که مسئولیت مدیریت اجرای پروژه را در حیطه اختیارات محول شده به وی با توجه به قرارداد عهده دار می شود و از جانب کارفرما به پیمانکار معرفی می گردد.  

مهندس مشاور یا مهندس ناظر کیست؟

شخص حقیقی یا حقوقی می باشد که وظیفه نظارت اجرای پروژه بر اساس اختیارات مشخص شده در قرارداد را به عهده می گیرد و به پیمانکار معرفی می گردد.

ضمانت نامه ی اجرای شرایط پیمان چیست؟

تعهدات و الزامات در قرارداد همان ضمانت اجرای قرارداد می باشند. تنظیم این تعهدات باید به گونه ای باشد که در صورت تخلف از آنها و عمل نکردن به آنها جریمه ای در نظر گرفته شود و لازمه تضمین شرط می باشد و از ضایع شدن حق طرف مقابل ممانعت به عمل می آورد. این تعهدات از لحاظ شرایط عمومی و خصوصی متفاوت هستند و به دو صورت می باشند:

• برخی از تعهدات فاقد ضمانت اجرایی هستند و در صورت عدم اجرای آنها مشخص نیست که طرف مقابل چه اقداماتی می تواند انجام دهد و در اعتبار حقوقی پیمان چه اثری می گذارد. گروهی از این تعهدات توضیحی هستند که نمی توان ضمانت اجرایی برای آنها در نظر گرفت. گروهی دیگر توضیحی نیستند و با اینکه امری و لازم می باشند ولی ضمانت اجرایی ندارند.
• برخی دیگر از تعهدات دارای شرایط ضمانت اجرایی لازم می باشند. در این گونه تعهدات می توان شرط ضمانت اجرایی آنها را در معنای حقوقی به حساب آورد. به دلیل اینکه تعهداتی که از ضمانت اجرایی لازم برخوردار نیستند مانند این است که هیچ شرطی وجود نداشته است و این تعهدات به دو گروه تقسیم می شوند:

گروهی که از ضمانت اجرایی مالی برخوردارند و در اصل و موجودیت پیمان خللی ایجاد نمی کنند اما موجودیت پیمان در گروه دیگر ازبین می رود.

انواع قراردادهای عمومی یا اداری  

پیمانکاری یا مقاطعه کاری دولتی: قراردادی که در آن اداره یا موسسه دولتی انجام کار یا فروش کالایی را در قبال کارمزد معین، با شرایط مشخص و در مدت معین به فرد یا افرادی مشخص به نام پیمانکار یا مقاطعه کار محول می کند. موضوع قرارداد می تواند ایجاد ساختمان، راهسازی، تهیه و تدارک کالا و غیره باشد.

امتیاز: قراردادی که در آن دولت یا موسسات وابسته به آن مدیریت یک کار عام المنفعه ( مانند دفاتر پیشخوان دولت ) یا بهره برداری از یک ثروت ملی ( مانند استخراج معادن سنگ و طلا ) را براساس شرایط مشخص به فرد یا افراد مشخصی محول می کند تا با سرمایه خود و در مدت معینی به این کار جامه عمل بپوشانند. در قبال کاری که انجام می دهد، مبلغی را از دولت یا از مصرف کنندگان دریافت می کنند و یا از منافع خود سهمی را به دولت می پردازند.

عاملیت: قراردادی که موسسه عمومی، انجام کاری معین را در قبال حق الزحمه مشخص به فرد یا افرادی محول می کند. این قراردادها می تواند شامل:

قراردادهای مطالعه، تحقیق، بررسی، فیلم سازی،تالیف و ترجمه.

قراردادهای مشارکت ( مدنی و حقوقی )، قرارداد سرویس، قرارداد خرید متقابل باشد.

قرضه ی عمومی: قراردادی که در آن دولت با انتشار قرضه از فرد یا افرادی معین، مبلغی را به عنوان وام با سود مشخص دریافت می کند و در موعد مقرر اصل و سود را به افراد باز می گرداند.

پیمان استخدامی: قراردادی است که دولت فرد معینی را با حق الزحمه مشخص و در مدت معین استخدام می کند. استخدام های پیمانی از این نوع قراردادها می باشند.

اقسام قراردادهای پیمانکاری

قرارداد پیمانکاری مقطوع    

پیمانکاری مقطوع به دو روش صورت می گیرد.   

 روش اول: پیمانکار با کارفرما توفق می کند که در قبال دریافت مبلغی کل عملیات پروژه را به اتمام برساند.

روش دوم: پیمانکار با کارفرما توافق می کند که در قبال دریافت مبلغی معین برای هر واحد کاری که انجام می دهد به عنوان مثال انجام یک مترمربع زیربنا، موضوع عملیات قرارداد پیمان را به انجام برساند.

قرارداد بر اساس فهرست ها

در این نوع قراردادها جزئیات کار از لحاظ مشخصات فنی توسط مهندسین مشاور تهیه می گردد و مقادیر دقیق آنها محاسبه می شود. فهرست مقادیر بر اساس مشخصات فنی می تواند در بندهای قرارداد گنجانده شود و یا در قرارداد دیگری به صورت جداگانه درج گردد. در انتهای محاسبه هزینه ها، مواردی مانند هزینه تجهیز و برچیدن کارگاه، هزینه سختی کار در ارتفاع، هزینه انجام کار در طبقات، هزینه بیمه کارگران و کارگاه تعیین می گردد و به رقم مبلغ فهرست اضافه یا کسر می شود. این رقم، مبلغ کل قرارداد می باشد.

قرارداد انجام کار توسط کارفرما ( امانی )

در این نوع قرارداد، مخارج تعیین شده در قرارداد به پیمانکار داده می شود و درصد معینی از مخارج یا دستمزد  در قبال کاری که انجام داده، دریافت می نماید. به عنوان مثال ساخت تجهیزات، قراردادهای خدمات و مدیریت و غیره.  در عملیاتهای ساختمانی که کارفرما، نیروی متخصص کافی و تجهیزات و ماشین آلات لازم را داشته باشد می تواند با استخدام کارگر، انجام کار را تعهد کند. انجام کارهایی که غالبا گسترده نمی باشند به صورت امانی ممکن می شود. ادارات محلی مانند اداره مسکن و شهرسازی و شهرداری ها از این روش بیشتر در کارهای بهسازی و نگهداری استفاده می کنند.    

قرارداد پیمانکاری بر اساس مواد و دستمزد

این قراردادها تقریبا شبیه قراردادهای امانی می باشند. پیمانکار با کارفرما توافق می کند که در قبال دریافت دستمزد معین به صورت ساعتی و مبلغ مواد و مصالح و سایر مخارجی که بر اساس قرارداد متحمل شده، موضوع عملیات قرارداد پیمان را به اتمام برساند. مدیریت پیمان بر اساس بازیافت دستمزد، هزینه های غیرمستقیم و سود نرخ ساعت، حق الزحمه را مشخص می کند.  

لازم یا جایز بودن قراردادهای پیمانکاری

قراردادهای پیمانکاری طبق قانون مدنی جزء قراردادهای لازم می باشد. طرفین قرارداد به جز مواردی که در قانون ذکر شده است حق فسخ قرارداد را ندارند. در صورتی که یکی از طرفین قرارداد بدون دلیل قانونی درصدد فسخ قرارداد  باشد باید خسارت طرف مقابل را جامع و کامل بپردازد.

ساده یا تشریفاتی بودن قراردادهای پیمانکاری

اصول قراردادهای پیمانکاری جزء قراردادهای تشریفاتی می باشند. در این قراردادها افزون بر شرایط اساسی و اختصاصی  برای شروع عملیات، انجام یک سری از امور تحت عنوان تشریفات مورد نیاز می باشد. قوانین و مقررات در عقد این قراردادها، تعهدات طرفین قرارداد، فرم موافقتنامه پیمانکار، فرم ضماتنامه و … نشانگر این است که این قراردادها تشریفاتی می باشند.

قراردادهای پیمانکاری دولتی از چه اصلی پیروی می کنند؟

قراردادی است که در یک طرف آن دولت قرار دارد. در کشورهای متفاوت برای این قراردادها عنوانهای متفاوتی به کار می رود. به عنوان مثال در فرانسه این قراردادها را قراردادهای اداری می نامند. در آمریکا، قراردادهای حکومتی نامیده می شوند. در برخی از کشورهای دیگر مانند هند، استرالیا و اسکاندیناوی این قراردادها را قراردادهای عمومی عنوان می کنند. در ایران نام به خصوصی برای این قراردادها عنوان نشده است و به طور کلی عنوان کشور فرانسه برای این قراردادها به کار می برد. گاهی هم با توجه به شرایط از عنوانهای قراردادهای دولتی و پیمانهای عمومی هم به کرا می برد.

علت نسبی بودن قراردادهای پیمانکاری دولتی

نسبی بودن این قراردادها به این دلیل است که یک طرف آن دولت و طرف دیگر آن پیمانکار می باشد. تمام تعهدات این قرارداد مطابق با اصل نسبی بودن بر دولت و پیمانکار اثرگذار می باشد. هر کدام از طرفین به طور مستقیم در قرارداد نقش دارند و از اهداف خود پیروی می کنند. 

استثنائات نسبی بودن قراردادهای پیمانکاری دولتی

تعهد به نفع شخص ثالث در قراردادهای پیمانکاری دولتی

با مطالعه شرایط عمومی اصول قراردادهای پیمانکاری در می یابیم تعهداتی که بین دولت و پیمانکار منعقد شده به نفع اشخاص ثالثی می باشد که در این قرارداد نقشی ندارند و طرف قرارداد با دولت هم نیستند اما این قرارداد برای آنها موثر می باشد.

تعهد به ضرر شخص ثالث در قراردادهای پیمانکاری دولتی

تعهد دیگری که در قراردادهای پیمانکاری دولتی به چشم می خورد، تعهد به ضرر شخص ثالث می باشد.  

نمونه هایی از انواع قراردادهای پیمانکاری

قرارداد پیمانکاری مطالعات، خدمات، طراحی و آماده سازی اراضی پلاک ثبتی

قرارداد پیمانکاری برداشت اندازه ساختمان و نقشه برداری محوطه

قرارداد پیمانکاری نظارت احداث ساختمان

قرارداد پیمانکاری ساختمان، طراحی و نظارت پرونده های ساختمانی

قرارداد پیمانکاری عملیات نصب و لوله کشی و راه اندازی چیلر در ساختمان

قرارداد پیمانکاری اجرا و نصب فن کوئل

قرارداد پیمانکاری اجرای قسمتی از عملیات بازسازی و نوسازی در واحدهای مجتمع تجاری، مسکونی

قرارداد پیمانکاری ساختمان، طراحی پروژه ( معماری )

قرارداد پیمانکاری مهندسی _ خرید و ساخت  EPC

قرارداد پیمانکاری لوله کشی گاز

و غیره.   

و در پایان …

هدف از درج مقاله این بوده است که اطلاعاتی را در رابطه با اصول قراردادهای پیمانکاری در اختیار شما قرار دهیم. امید است که این اطلاعات بتواند یاری گر شما در تصمیم گیری درست باشد. و چنانچه در حوزه کار و فعالیت خود نیاز به پیمانکار پیدا کردید، شرکت آرکا با داشتن سابقه ای طلایی، کادری مجرب و مهندسان حاذق می تواند همراهی متعهد برای شما در این زمینه مهم و حساس باشد. فراموش نکنید که ما فقط در پی انجام کار نمی باشیم بلکه در اندیشه دوستیهای دائمی با شما عزیزان هستیم.

مشاهده نمونه کارها در اینستاگرام آرکا