فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
مقدمه
قرارداد مشارکت در ساخت به تازگی پا به عرصه ظهور گذاشته است و جز عقود نامعین و لازم محسوب می شود.
مواقعی وجود دارد که قرارداد مشارکت در ساخت به ثمر نمی نشیند و به بن بست می خورد. در این زمان بین مالک و سازنده اختلافاتی بروز می کند. یکی از طرفین قرارداد درصدد فسخ قرارداد بر می آید. آیا شرایطی وجود دارد که مالک و یا سازنده بتوانند قرارداد را فسخ کنند؟ در این زمینه معمولا اطلاعات مالک نسبت به سازنده کمتر می باشد. بیشتر افراد فکر می کنند که اگر طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکند می توانند قرارداد را فسخ کنند، اما این گونه نیست. باید بدانید که قرارداد مشارکت در ساخت از نوع قراردادهای لازم می باشد که فسخ آن دارای ضوابط و قوانین خاصی می باشد که یا قانون آن را تعیین کرده یا در قراداد مشارکت در ساخت ذکر شده و یا طرفین قرارداد برای فسخ قرارداد مشارکت توافق می کنند. در این بخش با بعضی از این شرایط و ضوابط آشنا می شویم.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به چند روش امکانپذیر می باشد؟
برای فسخ قراردادهای مشارکت در ساخت به دو صورت می توان عمل کرد:
- فسخ به صورت قراردادی ( خیار قراردادی )
- فسخ به صورت قانونی ( خیار قانونی )
فسخ به صورت قراردادی ( خیار فسخ قراردادی ) به چه نحوی می باشد؟
اگر در متن قرارداد مشارکت در ساخت، حق فسخ برای طرفین لحاظ شده باشد. طرفین می توانند از این حق برای خود استفاده کنند و به این نوع از حق فسخ، خیار فسخ قراردادی گفته می شود.
فسخ به صورت قانونی ( خیار فسخ قانونی ) به چه نحوی می باشد؟
در قانون چندین نوع فسخ برای قراردادها از جمله قرارداد مشارکت در ساخت در نظر گرفته شده است که به آن خیار فسخ قانونی گفته می شود. در این صورت طرفین برای فسخ قرارداد به قانون مراجعه می کنند و قانون در این رابطه تصمیم گیری می کند.
فسخ به صورت قانونی چه مواردی را شامل می شود؟
- زمان تنظیم قرارداد تا وقتی که هر دو طرف قرارداد حضور دارند و محل را ترک نکرده اند، حق فسخ قرارداد را دارند.
- در متن قرارداد مشارکت در ساخت برای طرفین به منظور فسخ قرارداد می توان یک مدت معینی را تعیین کرد.
- مالک، ملک یا زمین خود را به گونه ای توصیف کرده باشد که برخلاف واقعیت باشد، سازنده یا سرمایه گذار در قرارداد مشارکت در ساخت دارای حق فسخ می باشد.
- یکی از طرفین قرارداد پی ببرد که این معامله برای او ضرر هنگفتی در پی داشته است. و این ضرر و زیان کاملا مشهود باشد، در قانون حق فسخ برای او وجود دارد.
- در زمین یا ملک عیب و نقصی وجود داشته باشد که از چشم سازنده یا سرمایه گذار پنهان مانده باشد. زمانی که سازنده و یا سرمایه گذار از آن نقص مطلع شوند، این حق را دارند که با مراجعه به قانون قرارداد را فسخ کنند.
- یکی از طرفین قرارداد مدعی باشد که در این قرارداد فریب خورده است می تواند در مورد فسخ قرارداد اقدام کند.
- اگر سرمایه گذار در پرداخت ثمن تعلل کند که می تواند شامل وجه نقد، صورت های منفعت وعمل باشد.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت دارای چه شرایطی می باشد؟
در متن قرارداد مشارکت در ساخت، هر یک از طرفین مالک و سازنده می توانند شرایطی را برای فسخ قرارداد تعیین کنند. فسخ قرارداد یا با توافق طرفین یا به توسط قانون صورت می گیرد. برخی از این شرایط ممکن است مربوط به مالک و برخی دیگر مربوط به سازنده باشند.
در چه شرایطی مالک در قرارداد مشارکت در ساخت حق فسخ دارد؟
برای ممانعت از سوء استفاده، طرفین قرارداد تضمین هایی مانند چک در ازای انجام تعهد از یکدیگر دریافت می کنند.
متداول است که از سازنده تضمین هایی گرفته می شود که در صورت تخلف از تعهدات بتوان از آن استفاده کرد. توجه داشته باشید که اگر این تخلف از لحاظ کیفیتی باشد مانند کیفیت مصالح به کار رفته، خسارت مربوط به عیب می باشد و نه به تعهد. این خسارت طبق قانون محاسبه می شود و به مالک پرداخت می گردد.
اگر تخلف از لحاظ کمیت باشد مانند زمانی که سازنده به دلیل کمبود مالی کار را متوقف می کند و این باعث ضرر و زیان برای مالک شود. مالک از طریق دادخواست قانونی، سازنده را ملزم به انجام تعهد می کند. در صورتی که سازنده از این امر امتناع کند مالک با مجوز دادگاه می تواند به حساب سازنده اقدام به فعالیت کند و دایره ی اجرا، هزینه ها را از دارایی سازنده وصول می کند. درصورتی که اجبار سازنده از سوی دادگاه امکانپذیر نباشد و از طرف شخص ثالثی هم امکان انجام آن تعهد وجود نداشته باشد، مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
در صورتی که سازنده در تحویل ملک به مالک تاخیر داشته باشد، مالک امکان فسخ قرارداد را دارد. در این زمان مالک می تواند از طریق دادگاه تقاضای دادخواست فسخ قرارداد و مطالبه خسارت کند.
چه قصوراتی از جانب سازنده، حق فسخ را برای مالک ایجاد می کند؟
زمانی که سازنده در انجام تعهدات خود قصور کند، مالک می تواند درصدد فسخ قرارداد برآید. این قصورات عبارتند از:
- هنگامی که سازنده در تجهیز کارگاه در تاریخ قید شده در قرارداد، تعلل و تاخیر کند.
- مواقعی که سرمایه گذار در پرداخت سرمایه برای هزینه ها یا در صورت های منفعت و عمل تعلل کند، مالک می تواند در جهت فسخ قرارداد اقدام کند.
- هنگامی که سازنده، عملیات پروژه را طبق جدول زمانبندی پیش نبرد.
- در صورتی که سازنده، قرارداد را به شخص دیگری تحت عنوان صلح، وکالت، بیع، مشارکت، نمایندگی و غیره واگذار کند.
- در صورتی که سازنده به ضوابط و قوانین در قرارداد را در رابطه با نقشه، ساخت وساز، اجرای عملیات، فروش، پیش فروش و غیره بی توجهی کند.
در چه شرایطی سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت حق فسخ دارد؟
از مالک هم تضمین هایی گرفته می شود که در صورت تخلف از تعهداتش مورد استفاده قرار بگیرد. اگر مالک از تحویل سند و سایر مدارک در زمان مقرر به سازنده ممانعت کند و یا در انتقال سند به نام سازنده با توجه به پیشرفت کار مطابق با قرارداد تعلل و تاخیر کند، سازنده می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند. طرفین قرارداد در ازای هر روز یا هر ماه تاخیر ملزم به پرداخت خسارت هستند.
چه قصوراتی از جانب مالک، حق فسخ را برای سازنده ایجاد می کند؟
زمانی که مالک از انجام تعهدات خود قصور کند، سازنده می تواند درصدد فسخ قرارداد برآید. این قصورات عبارتند از:
- در صورتی که مالک از تحویل زمین یا ملک خود به سازنده خودداری یا تعلل کند.
- هنگامی که مالک از دادن وکالت به سازنده جهت انجام امور اداری و قانونی مانند دریافت مجوز ساخت امتناع ورزد.
طریقه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را شرح دهید؟
هنگامی که در متن قرارداد مشارکت در ساخت، حق فسخ برای طرفین قید شده باشد. فسخ قرارداد خود به خود صورت نمی گیرد و طرفی که قصد فسخ قرارداد را دارد باید به طرف دیگر اطلاع دهد. این اطلاع رسانی باید از طریق اظهارنامه رسمی صورت بگیرد و این فسخ توسط دادگاه اعلام شود.
معمولا برای چه مواردی افراد به منظور فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به دادگاه مراجعه می کنند؟
این موارد می توانند به علت:
- شرط فسخ
- تخلف از شرط
- فوت سازنده
- ورشکستگی سازنده
- توقیف یا مصادره ملک
- امکان پذیر نبودن انجام مشارکت
- حوادث فورس ماژور
اگر مالک اقدام به فسخ کند در زمانی که ساخت و ساز تا حدودی پیش رفته باشد، چه نتیجه ای حاصل می شود؟
اگر در قرارداد مشارکت در ساخت به مالک حق فسخ داده باشد و یا خیار قانونی، فسخ قرارداد را تایید کند. هزینه پرداخت شده توسط سازنده، محاسبه می گردد. مالک این هزینه ها را پرداخت می کند و یا در ازای هزینه ها، در ساختمان سهمی برای سازنده در نظر گرفته می شود.
در نتیجه …
یک اصل مهمی که باعث می شود یک قرارداد به نتیجه مطلوب برسد، صداقت طرفین معامله می باشد. فسخ اکثر قراردادها به علت عدم صداقت می باشد. یکی از راه هایی که می توانیم به صداقت طرف مقابل در قرارداد پی ببریم، بررسی پیشینه آن شخص یا شرکت می باشد. پس بدون معطلی پیشینه شرکت آرکا را مشاهده کنید تا خودتان به میزان تعهد و درستکاری این شرکت پربار در زمینه ساخت وساز پی ببرید.
