قوانین بازسازی ساختمان
پیش گفتار
امروزه قوانین و اصول بازسازی ساختمان و همینطور قوانین مربوط به ساخت و ساز دستخوش تغییرات زیادی شده است. بی اطلاعی از این قوانین می تواند ضررهای هنگفتی را در پی داشته باشد و آگاهی از این اصول و قوانین می تواند در حکم داشتن یک برگ برنده باشد. بازسازی ساختمان در سراسر دنیا طرفداران بسیاری دارد. افرادی که درصدد هستند تا ساختمان خود را بازسازی و نوسازی کنند باید از این قوانین آگاهی داشته باشند. بنابراین دانستن این قوانین و مقررات می تواند تا حد زیادی به شما در پیشبرد اهدافتان کمک کند.
قوانین بازسازی ساختمان
در وهله اول باید بدانید که برخی از اقدامات مربوط به بازسازی و نوسازی ساختمان نیاز به اخذ مجوز از شهرداری را دارند و برخی دیگر از این اقدامات نیاز به اخذ مجوز ندارند. به عنوان مثال، در صورتی که مالک قصد تخریب ساختمان و یا تغییر کاربری داشته باشد اخذ مجوز الزامی می باشد.
در قوانین بازسازی ساختمان چه اقدامات و فعالیت هایی برای بازسازی و نوسازی ساختمان نیاز به اخذ مجوز از شهرداری را دارند:
- خراب کردن دیوارها و تیغه های داخلی که به نام حائل یا باربر شناخته می شوند. خراب کردن این دیوارها می تواند صدمات جبران ناپذیری را به ساختمان وارد می کند که ممکن است منجر به ریزش کل ساختمان گردد. برای تشخیص اینکه کدام دیوارها نقش حائل را دارند باید از یک کارشناس کمک بگیرید. کارشناس مربوطه تمامی دیوارها را بررسی می کند و دیوارها و تیغه های حائل را مشخص می کند.
- تغییر محل راه پله ها. برای تغییر مکان راه پله ها هم باید با یک کارشناس مشورت کنید و از شهرداری جواز مربوطه را اخذ نمایید.
- جا به جا کردن دیوارهای پارکینگ در صورتی که باعث ازبین رفتن کل فضای پارکینگ یا بخشی از آن شود.
- جا به جا کردن و تغییر قسمت هایی از ساختمان که بر اساس قوانین شهرسازی ممنوع می باشد.
- تغییر کاربری ساختمان
- تخریب ساختمان
اینها عملیات ساختمانی هستند که نیاز به اخذ مجوز از شهرداری را دارند. در صورت تخطی و دریافت نکردن مجوز، کارشناس شهرداری ساختمان را مورد بررسی قرار می دهد. در صورت محرز شدن تخلف، مالک باید به شهرداری جریمه پرداخت کند و یا در برخی موارد شهرداری حکم تخریب بخش هایی از ساختمان را صادر می کند که می تواند باعث آسیب های جدی به ساختمان شود.
چه مدارکی برای اخذ مجوز بازسازی ساختمان از شهرداری لازم می باشد؟
- اصل و کپی سند مالکیت ملک
- کپی شناسنامه یا کارت ملی مالک یا وکیل قانونی به همراه وکالت نامه رسمی
- کپی بنچاق ملک ( اگر سند تفکیک شده است )، صورت مجلس و نقشه تفکیکی
- اصل و کپی قبض های آب، برق، گاز و تلفن
- پایان کار یا جواز قبلی در صورت وجود
- جوابیه بیمه
- جوابیه آتشنشانی
- تکمیل فرم درخواست مجوز تعمیرات
- اصل وکپی فیش نوسازی
- مراحل بازسازی ملک
- اگر ساختمان در بافت فرسوده قرار داشته باشد اخذ مجوز از سازمان میراث فرهنگی نیز ضروری می باشد.
برای اخذ مجوز بازسازی باید به چه نکاتی توجه کنید؟
- برای بازسازی ساختمان بهتر است که با یک مهندس ناظر مشورت کنید و بعد از آن برای دریافت مجوز اقدام کنید. مهندس ناظر باید انتهای مجوز بازسازی را امضا کند.
- باید از ساختمان خود نقشه ای تهیه کنید و تمام موارد مانند مشخصات کامل ساختمان، تعیین کاربری ساختمان و مصالح ساختمان، استاندارد قطعات، خدمات فنی، مشخصات تاسیساتی ساختمان و خصوصیات ساختاری ساختمان را به طور کامل و جامع توضیح دهید.
- در این نقشه باید شرایط ساختمان و کلیه جزئیات مربوط به هر قسمت از ساختمان مانند بازسازی نمای ساختمان، سقف پلکان، زیرزمین، اتاق های خواب، اتاق پذیرایی، حال و آشپزخانه را شرح دهید. در انتهای نقشه قسمت هایی که دارای عیب و نقص می باشند و قابل بازسازی نیستند را مشخص کنید.
- قوانین بازسازی در سالهای قبل از 1360 بر این منوال بود که ابتدا باید جواز تخریب دریافت می شد و سپس مالک اقدام به تخرب بنا می نمود. بعد از آن مالک می توانست اقدام به دریافت جواز بازسازی کند. از سال 1360 به بعد تغییراتی در قوانین بازسازی به وجود آمد. و مالک می تواند به طور همزمان جواز ساخت و بازسازی را با هم به صورت الکترونیکی دریافت کند.
- حضور مهندسین ناظر در زمان تخریب ساختمان بسیار الزامی می باشد. به دلیل اینکه نظرات فنی و علمی مهندسین ناظر برای تخریب و نوسازی ضروری است. مهندسین ناظر ساختمانی کاملا بر مسائل فنی_ مهندسی و استانداردهای لازم برای تخریب ساختمان، مسلط هستند و از علم آن برخوردار می باشند. تخریب ساختمان و تغییر کاربری بدون حضور مهندسین ناظر بسیار خطرناک می باشد و احتمال وقوع حادثه را بسیار افزایش می دهد.
قوانین مربوط به تغییر کاربری ساختمان
کاربری ساختمان به نحوه ی استفاده از یک ملک یا ساختمان می گویند که بر اساس طرح تفصیلی شهرداری و چگونگی استفاده از آن ساختمان و فعالیت های شهری اطراف آن مشخص می شود. کاربری ساختمان به انواع کاربری اداری، تجاری، مسکونی، کشاورزی، صنعتی، خدماتی، معدن، ورزشی و فاقد کاربری تقسیم بندی شده است که می توان در آن تغییر کاربری ایجاد کرد.
بر اساس بند 24 ماده 55 قانون شهرداری برای هر ساختمان موجود در شهر جواز ساخت صادر می شود. در این جواز نوع فعالیت ساختمان مشخص می گردد. در صورت تغییر کاربری باید به شهرداری اطلاع داده شود. هر نوع تغییر کاربری و نوع فعالیت در ساختمان که مغایر با جواز ساخت باشد تخلف محسوب می شود. هنگامی که فعالیت ساختمانی با توجه به جواز ساخت آن تغییر پیدا کند در واقع تغییر کاربری صورت گرفته است. رسیدگی به تخلفات مربوط به تغییر کاربری در کمیسیون ماده 100 شهرداری صورت می گیرد و مسئول رسیدگی به آن می باشد. در صورت محرز شدن تخلف، مالک به پرداخت جریمه محکوم می شود و یا حکم تخریب بخش مربوطه صادر می شود و یا اینکه مالک هم باید جریمه پرداخت کند و هم باید تخریب صورت گیرد.
رایج ترین تخلفات تغییر کاربری مربوط به احداث واحدهای تجاری در مناطق غیرتجاری و بهره برداری از ساختمان های مسکونی به صورت اداری می شود.
در قوانین بازسازی ساختمان چه اقدامات و فعالیت هایی در بازسازی و نوسازی ساختمان نیاز به اخذ مجوز از شهرداری را ندارند:
- تعمیر و تعویض کفپوش طبقات ساختمان و زیرزمین
- سیمان کاری و سفید کاری ساختمان
- نصب کردن سرامیک، کاشی و موزاییک
- نقاشی ساختمان
- تعمیرات مربوط به لوله کشی ساختمان
- تعمیرات مربوط به سیم کشی ساختمان
- نصب کولر
- نصب شوفاژ در صورتی که موتورخانه نیاز به احداث ساختمان جدیدی نداشته باشد
- نصب حفاظ بر روی دیوار
- ساختن حوض یا استخر در صورتی که منجر به ازبین رفتن فضای پارکینگ نشود
- تعمیرات مربوط به سرویس هاس بهداشتی
- تعمیر و تعویض در و پنجره ها
- تعمیرات مربوط به پشت بام و شیروانی مانند ایزوگام، قیرگونی، آسفالت، نصب موزاییک و غیره
- محوطه سازی مانند ساخت باغچه
- تعمیر و تعویض نمای ساختمان
- تخلیه و حفر چاه فاضلاب
اینها مواردی هستند که برای تغییر یا ترمیم آنها نیاز ندارید که از شهرداری مجوز دریافت کنید.
در پایان
قوانین بازسازی ساختمان دارای ضوابط و شرایط خاصی می باشد. درک این اصول و قوانین نیاز به مشاوره با یک متخصص و کارشناس در این حیطه را ضروری می نماید. علاوه بر این، فرایند بازسازی ساختمان یک فرایند دشوار و پیچیده می باشد. مشاورین و متخصصین شرکت آرکا نه تنها درک این قوانین را برای شما آسان تر می کنند بلکه مسیر فرایند بازسازی را هموارتر می کنند تا شما بدون کوچکترین نگرانی به این امر مهم دست یابید. و بتوانید با استفاده از فناوری بازسازی را انجام دهید.
