بازسازی بهتر است یا نوسازی

بازسازی بهتر است یا نوسازی؟

مقدمه

بسیاری از افراد هستند که مالک ملکی با سن بین 10تا 20 سال و یا بیشتر می باشند که فرسوده هستند و معمولاً طراحی مدرنی ندارد. سؤالی که معمولاً مالکین این ساختمان ها با آن مواجه هستند این است که بازسازی بهتر است یا نوسازی؟ یعنی نمی دانند بین بازسازی ساختمان خود و تخریب و نوسازی ساختمان کدام یک را انتخاب کنند؟ برای رسیدن به پاسخ این سؤال باید ساختمان از چند لحاظ بررسی گردد تا مشخص شود کدام گزینه برای ساختمان مذکور مناسب تر است.

در این مقاله موضوعاتی که برای تصمیم بین انتخاب بازسازی و نوسازی می تواند تأثیر گذار باشد را بررسی می کنیم. مواردی مانند: مسائل مالی، ضوابط ساخت و ساز، استحکام بنای موجود از نظر مصالح به کار رفته، انتظار مالک از نتیجه نهایی پروژه و غیره.

معانی بازسازی و نوسازی

در ابتدای امر به بررسی کلی معانی بازسازی و نوسازی می پردازیم. بازسازی به معنای تعمیرات و ایجاد اصلاحات و تغییرات در یک ساختمان بدون تخریب کل ساختمان به منظور زنده کردن و دوام بخشیدن به یک سازه فرسوده می باشد. نوسازی به معنای تخریب کامل ساختمان و احداث ساختمان جدید می باشد.

تفاوت بازسازی و نوسازی:

هزینه اجرای نوسازی بیشتر از بازسازی می باشد زیرا نوسازی نیاز به مجوز و ساخت و سازهای بیشتری دارد. اما در بازسازی معمولاً بعضی قسمت ها نیار به تغییر دارند.

نوسازی یک ساختمان زمان بندی طولانی تری نسبت به بازسازی قسمت هایی از یک ساختمان دارد.

پروژه های بازسازی عمدتاً برای تغییر نما و ظاهر ساختمان انجام می گردد اما نوسازی کل ساختمان را تغییر می دهد.

بررسی سلامت ملک:

در ابتدا لازم است که کارشناس معمار ساختمان را از نظر میزان آسیب دیدگی و استحکام بنا به خصوص ستون ها و شناژها و سقف بررسی نماید.

معین کردن طول عمر مفید پس از بازسازی:

این نکته شایان ذکر است که درست است با یک بازسازی و تغییر دکوراسیون عالی ملک شما بسیار نو و زیبا دیده شود. ولی باید در نظر گرفت که توقع طول عمر مشابه با یک ملک نوساز را نمی توان از آن داشت. حتی ممکن است بخش هایی از آن پس از مدتی نیاز به ترمیم داشته باشند. باید دقت کرد که به گونه ای نشود که با تکرار این فرایند، هزینه بازسازی معادل و یا بیشتر از نوسازی ساختمان شود.

از نظر اقتصادی آیا بازسازی بهتر از نوسازی است؟

یکی از معیارهای مهم برای انتخاب بین بازسازی و نوسازی قطعاًَ هزینه اجرای آن است. معمولاً به جز بازسازی بناهای تاریخی و مقاوم سازی آنها که هزینه زیادی در بر دارد هزینه بازسازی کم تر از تخریب و نوسازی می باشد. ولی این هزینه کم تر دال بر درست بودن همیشگی انتخاب گزینه بازسازی نمی باشد.

بهتر است برای تصمیم درست تر از مشاورین ساختمانی در این زمینه کمک گرفت. چرا که در بسیاری از موارد بخصوص در مورد بازسازی ویلاها می توان با 20 الی 30 درصد مبلغ بیشتر نوسازی بسیار زیباتر و امروزی تری را انجام داد. اما متأسفانه اکثر مالکین در تصمیم گیری درست دچار این اشتباه می شوند. بنابریان باید تفاوت هزینه بازسازی و نوسازی را با توجه به کیفیت نهایی ساختمان بررسی و ارزیابی کرد.

آیا امکان بازسازی یا نوسازی وجود دارد؟

گاهی باید انتخاب بین این دو گزینه بررسی شود که شرایط مختلف را در ذیل عنوان می کنیم:

• ممکن است ساختمان بسیار قدیمی و فرسوده باشد و امکان بازسازی وجود نداشته باشد. در این شرایط تنها گزینه نوسازی برا انتخاب وجود خواهد داشت.
• گاهی ممکن است با توجه به منطقه ای که ملک در آن واقع شده است و اجازه تخریب و نوسازی در آن منطقه داده نمی شود گزینه بازسازی انتخاب می گردد. همچنین برای مواردی که با توجه به مجوز تعداد طبقات برای آن منطقه از نظر اقتصادی برای مالک ساختمان، نوسازی به صرفه نباشد، گزینه بازسازی و فروش گزینه بهتری است.

مقایسه سود بازسازی و نوسازی:

گاهی هدف از بازسازی و نوسازی استفاده شخصی و گاهی فروش ملک مورد نظر است. اگر هدف فروش باشد نمی توان یک جواب کلی برای سود ارائه داد و باید موارد مختلف برای هر ساختمان به صورت جداگانه بررسی شود. از جمله موارد ذیل:

• عقب نشینی زمینی که ساختمان در آن قرار دارد. در بسیاری موارد برای نوسازی باید عقب نشینی زمین را قبول کرد.
• موضوع بعدی که باید در نظر گرفته شود مجوز ساخت زیربنا و تعداد طبقات بیشتر پس از تخریب می باشد.
• سوم، بررسی ساختمان از لحاظ این که آیا می توان با یک بازسازی ساده و کم هزینه آن را به شرایط قابل قبول برای فروش رساند یا خیر.
• گاهی ملک در منطقه ای قرار دارد که تغییر کاربری پیدا می کند مانند قرار گرفتن یک ملک مسکونی در بازار و … و در زمان تعمیرات و بازسازی نیاز به اخذ مجوزهای لازم می باشد که بسیار زمان بر و پر هزینه می باشد که ترجیح مالک ممکن است بیشتر تغییر کاربری  و ساخت و ساز جدید باشد.
• در آخر باید قیمت ساختمان قبل از بازسازی و نوسازی با قیمت پس از آن مقایسه، تحلیل و بررسی شود.
• با در نظر گرفتن موارد بالا می توان گزینه مناسب برای سود بیشتر را به دست آورد.

آیا بازسازی نیاز به مجوز دارد؟

برای انجام بعضی اقدامات کلی تر از قبیل تخریب دیوارها و تیغه های داخلی که بار ساختمان روی آنها قرار دارد و در صورت تخریب، پایداری ساختمان کاهش می یابد و یا جا به جایی راه پله ها، جا به جایی دیوارهای پارکینگ و … باید از شهرداری مجوز دریافت کرد.

اگر بدون اخذ مجوز اقدام به بازسازی انجام گیرد. در بازرسی توسط کارشناس شهرداری تخلف مشخص شود، مالک ملزم به پرداخت جریمه و یا تخریب می باشد.

چه زمانی بهتر است بازسازی انجام شود:

وقتی که ساختار کلی خانه را دوست دارید. با تغییرات جزیی از قبیل ایجاد سقفی جدید، نصب وان، تغییر پوشش کف و اتاق ها، ساختمان نو و مدرن و باب سلیقه شما می شود بهتر است از بازسازی استفاده کنید. و یا در مواردی که از نظر هزینه اجرا با کمبود و یا مشکل مالی مواجه هستید.

رایج ترین اقدامات بازسازی:

تغییر طراحی داخلی ساختمان، تغییر پوشش دیوارها، نصب کاغذ دیواری، پوشش کف، تعویض کانتر و کابینت آشپزخانه، نصب سقف کاذب، تغییر سرویس بهداشتی و … .

کلام پایانی

با توجه به موارد گفته شده در این مقاله متوجه شدیم که برای انتخاب بین بازسازی و نوسازی ساختمان ها موارد متعددی وجود دارد که با در نظر گرفتن تمامی موارد و مقایسه بین آنها چه از نظر استحکام و مجوز و چه از نظر هزینه می توانیم درک کنیم که بازسازی بهتر است یا نوسازی. در صورت نیاز به مشاوره بیشتر می توانید از طریق شماره های تماس یا اینستاگرام آرکا با مشاوران آرکا گفتگو کنید.