درصد مشارکت در ساخت در تهران
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایج ترین قراردادها به ویژه در کلان شهر تهران می باشد. به خاطر شهرت زیاد این قراردادها در شهرهای بزرگ، کمتر کسی پیدا می شود که راجع به قرارداد مشارکت در ساخت نشنیده باشد. یکی از مهمترین مواردی که در این قراردادها به چشم می خورد، درصد مشارکت در ساخت می باشد. به دلیل اهمیت این امر، تصمیم گرفتیم پاره ای از توضیحات را درباره درصد مشارکت در ساخت در تهران ارائه بدهیم.
محاسبه درصد مشارکت در ساخت درتهران چگونه می باشد؟
سهم طرفین در قرارداد بر اساس قیمت هر مترمربع واحد ساختمانی نوساز برآورد می شود. در صورتی که قیمت آپارتمان نوساز درمنطقه بیشتر از پنج میلیون و پانصد تومان باشد، درصد مشارکت چهل به شصت می شود. افزون بر این، مبلغ بلاعوض هم با توافق مالک و سازنده مشخص می گردد. تعیین درصد مشارکت در ساخت معمولا از اصول معینی تبعیت می کند. همانطور که از اسم آن بر می آید سهم هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت به صورت درصدی تعیین می شود.
میزان سهم شرکا و مبلغ بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت در تهران چگونه تعیین می شود؟
قبل از پرداختن به این موضوع باید خاطر نشان کنم که به دلیل عدم ثبات اقتصادی و افزایش روزافزون قیمتها و تورم بی حد و حساب در ایران، محاسبه آورده طرفین و تعیین میزان سهم آنها کاری بسی دشوار شده است و عوامل و شرایط بسیاری در آن دخیل می باشند. در این قسمت سعی کردیم که نحوه محاسبه درصد مشارکت را به صورت حدودی مشخص کنیم و مسلما این اعداد و ارقام در طول زمان ثابت باقی نمی مانند.
این مسئله را هم در نظر بگیرید که تعداد طبقات در اینجا طبقه های مفید مسکونی روی همکف و با سطح اشغال 60% را در بر می گیرد. تهران دارای چهار پهنه بندی می باشد که سطح اشغال در هر پهنه متفاوت می باشد.
در صورتی که قیمت هر مترمربع کمتر از 10 میلیون باشد:
آپارتمان 4 طبقه: درصد مشارکت در ساخت 50-50 می باشد، بدون بلاعوض و با قرض الحسنه توافقی
آپارتمان 5 طبقه: 53 -47 به نفع مالک، بدون بلاعوض و با قرض الحسنه توافقی
آپارتمان 6 طبقه: پنج طبقه اول 47-53 به نفع مالک، طبقه ششم 60-40 به نفع سازنده، بدون بلاعوض و با قرض الحسنه توافقی
آپارتمان 7 طبقه: پنج طبقه اول 47-53 به نفع مالک، طبقه ششم 60-40 به نفع سازنده، طبقه هفتم 70-30 به نفع سازنده و بدون بلاعوض و با قرض الحسنه توافقی
اگر قیمت هر مترمربع 10 تا 20 میلیون باشد:
آپارتمان 4 طبقه: به صورت 50-50 بدون بلاعوض و با قرض الحسنه به میزان متراژ مفید واحدها،
آپارتمان 5 طبقه: 45-55 به نفع مالک، بدون بلاعوض و با قرض الحسنه توافقی
آپارتمان 6 طبقه: پنج طبقه اول 45-55 به نفع مالک، طبقه ششم 60-40 به نفع سازنده، بدون بلاعوض و با قرض الحسنه توافقی
آپارتمان 7 طبقه: پنج طبقه اول 45-55 به نفع مالک، طبقه ششم 60-40 به نفع سازنده، بدون بلاعوض و با قرض الحسنه توافقی
زمانی که قیمت هر مترمربع 20 تا 25 میلیون باشد:
آپارتمان 4 طبقه: 50-50، با حدود متری 300 تومان بلاعوض بدون قرض الحسنه
آپارتمان 5 طبقه: 40-60 به نفع مالک، با حدود متری 500 تومان بلاعوض و با قرض الحسنه توافقی
آپارتمان 6 طبقه: پنج طبقه اول 40-60 به نفع مالک، طبقه ششم 40-60 به نفع سازنده، حدود متری 500 تومان بلاعوض و با قرض الحسنه توافقی
آپارتمان 7 طبقه: پنج طبقه اول 40-60 به نفع مالک، طبقه ششم 60-40 به نفع سازنده، طبقه هفتم 70-30 به نفع سازنده تا حدود متری 500 تومان بلاعوض و با قرض الحسنه توافقی
اگر قیمت هر مترمربع 25 تا 30 میلیون باشد:
آپارتمان 4 طبقه: 50-50، با حدود متری 500 تومان بلاعوض با قرض الحسنه توافقی
آپارتمان 5 طبقه: 40-60 به نفع مالک، متری 500 تا 1.250 میلیون تومان بلاعوض و بدون قرض الحسنه
آپارتمان 6 طبقه: پنج طبقه اول 60-40 به نفع مالک، طبقه ششم 40-60 به نفع سازنده، متری 500 تا 1.250 میلیون تومان بلاعوض، بدون قرض الحسنه
آپارتمان 7 طبقه: پنج طبقه اول 40-60 به نفع مالک، طبقه ششم 60-40 به نفع سازنده، طبقه هفتم 70-30 به نفع سازنده، متری 500 تا 1.250 میلیون تومان بلاعوض و بدون قرض الحسنه
زمانی که قیمت هر مترمربع 30 تا 35 میلیون باشد:
آپارتمان 4 طبقه: 50-50 با حدود متری 500 -700 تومان بدون قرض الحسنه
آپارتمان 5 طبقه: 40-60 به نفع مالک، متری 1.250 تا 2.5 میلیون تومان بلاعوض و بدون قرض الحسنه
آپارتمان 6 طبقه: پنج طبقه اول 40-60 به نفع مالک، طبقه ششم 60-40 به نفع سازنده، متری 1.250 تا 2.5 میلیون تومان بلاعوض و بدون قرض الحسنه
آپارتمان 7 طبقه: پنج طبقه اول 40-60 به نفع مالک، طبقه ششم 60-40 به نفع سازنده، طبقه هفتم 70-30 به نفع سازنده، متری 1.250 تا 2.5 میلیون تومان بلاعوض و بدون قرض الحسنه
اگر قیمت هر مترمربع 35 تا 40 میلیون تومان باشد:
آپارتمان 4 طبقه: 50-50، با حدود متری 700 تا یک میلیون تومان بلاعوض بدون قرض الحسنه
آپارتمان 5 طبقه: 40-60 به نفع مالک، متری 2.5 تا 3.5 میلیون تومان بلاعوض وبدون قرض الحسنه
آپارتمان 6 طبقه: پنج طبقه اول 40-60 به نفع مالک، طبقه ششم 60-40 به نفع سازنده، متری 2.5 تا 3.5 میلیون تومان بلاعوض و بدون قرض الحسنه
آپارتمان 7 طبقه: پنج طبقه اول 40-60 به نفع مالک، طبقه ششم 60-40 به نفع سازنده، طبقه هفتم 70-30 به نفع سازنده، متری 2.5 تا 3.5 میلیون تومان بلاعوض و بدون قرض الحسنه
هنگامی که قیمت هر مترمربع 40 میلیون تومان به بالا باشد:
برای مشارکت در ساخت:
آپارتمان 4 طبقه: 45- 55 به نفع مالک، با حدود متری یک میلیون تومان بلاعوض، بدون قرض الحسنه
آپارتمان 5 طبقه: 40-60 به نفع مالک، 5.3 تا 5 میلیون تومان بلاعوض و بدون قرض الحسنه
آپارتمان 6 طبقه: پنج طبقه اول 40-60 به نفع مالک، طبقه ششم 60-40 به نفع سازنده، متری 3.5 تا 5 میلیون تومان بلاعوض و بدون قرض الحسنه
آپارتمان 7 طبقه: پنج طبقه اول 40-60 به نفع مالک، طبقه ششم 60-40 به نفع سازنده، طبقه هفتم 70-30 به نفع سازنده، متری 3.5 تا 5 میلیون تومان بلاعوض و بدون قرض الحسنه
درباره املاک فرسوده چگونه است؟
بافت فرسوده از طریق استعلام طرح تفصیلی تهران مشخص می شود و بر اساس ظاهر یا سن ساختمان نمی باشد. به بافتهای فرسوده درتهران یک طبقه تشویقی داده می شود و بر اساس مساحت زمین و یا تجمیعی بودن پلاک، به بافتهای فرسوده بسته های تشویقی در مواردی مانند کاهش مبلغ عوارض و غیره ارائه می شود.
بافت ناپایدار شامل چه مواردی می شود؟
بافت ناپایدار نیز از طریق استعلام طرح تفصیلی تهران مشخص می گردد و در قوانین ساخت و ساز در تهران به ظاهر یا سن ساختمان مربوط نمی شود. بافت فرسوده، بافت ناپایدار هم می باشد اما بافت ناپایدار ممکن است فرسوده باشد یا نباشد. بافت ناپایداری که فرسوده نیست و مکان قرارگیری آن در زیر محور انقلاب باشد یک طبقه تشویقی می گیرد و اگر در بالای محور انقلاب باشد شامل طرح تشویقی نمی شود.
املاک وقفی در مشارکت در ساخت چه شرایطی دارند؟
املاک وقفی به دلیل اینکه متعلق به اداره اوقاف، آستان قدس رضوی، ارگان ها و سایر اشخاص می باشند، قابل خرید و فروش نیستند. قوانین مشارکت در ساخت در خصوص اعیانی و فقط با مجوز متولی آن انجام پذیر می باشد. قیمت این املاک به طور کلی 15 تا 20 درصد کمتر است نسبت به سایر املاک که وقفی نیستند. باید بدانید که املاک وقفی به دشواری فروش می روند. علاوه بر این بعضی از متولیان مانند اداره اوقاف برای ارائه مجوز، مبالغ کلانی را مطالبه می کنند.
املاک تجمیعی برای مشارکت در ساخت دارای چه شرایطی می باشند؟
در تجمیع دو پلاک شهرداری 20% تراکم تشویقی ارائه می دهد.
در تجمیع سه پلاک شهرداری 40% تراکم تشویقی در نظر می گیرد.
در تجمیع چهار پلاک شهرداری 60% ( به اندازه یک طبقه کامل ) تراکم تشویقی ارائه می دهد.
در همه مواردی که ذکر شد در برخی از بخش ها عوارض شهرداری شامل تخفیفاتی می شود.
در خاتمه …
تهران سومین کلان شهر خاورمیانه می باشد و کانون اقتصادی، سیاسی و تجاری ایران محسوب می شود.
نوگرایی، نیازهای تازه، گرد هم آمدن نخبگان اجتماعی و خواست هیئت حاکمه برای ایجاد آرمان شهری که همانند پایتخت های کشورهای پیشرفته غربی باشد، ذهنیت تحول شهری را در تهران به وجود آورد.
نگرشی نو نسبت به بافت شهری در میان ساکنین شهر تهران پدید آمد. بر این اساس هر روز بیش از پیش شاهد توسعه ساخت وساز در این کلان شهر می باشیم. قرارداد مشارکت در ساخت برای مردم تهران بسیارکاربردی بوده است و در تغییر بافت ساختاری تهران، نقش ارزنده ای داشته است.
شرکت آرکا یکی از شرکت های پیشگام در این عرصه می باشد که سالها در کنار بسیاری از شهروندان تهرانی، نقش خود را به زیبایی تمام ایفا کرده است.
شرکت آرکا، منصفانه ترین قرارداد مشارکت در ساخت را در تعیین درصد مشارکت در ساخت به شما عرضه می کند. شرکت آرکا برای شما یک شانس تکرار نشدنی می باشد. پس این شانس گرانبها را از دست ندهید واز این فرصت پیش آمده بهره لازم را ببرید.
